“金九银十”扑朔迷离

　　8月已近尾声，8月份南昌楼市新建商品房周成交量一直在350套左右徘徊。这是传统淡季的市场自然销售表征。随着9月份旺季的到来，南昌一场营销鏖战即将打响。记者从南昌房地产信息网了解到，9月份纯新盘开盘有6个；推新房源的老盘多达20余家。南昌楼市将引来推盘高峰期，大量房源将出现。从产品类型上分析，新盘主要以豪宅为主，老盘主要以普通住宅为主，非住宅类产品主要以综合体商铺、写字楼为主。

　　房源将在9月份放量，但购房者却在出现退潮的迹象。受房贷紧缩的影响，投资者的投资成本在上升，投资风险在增大，刚性需求则因限购或者限贷等原因，出现了退潮的现象。9月楼市，一方面是新房源的大量放量，供应量增多；另一方面是，购房者的犹豫和徘徊，需求量的不确定，这样“金九银十”的市场走势则充满了变数。

　　上周新建商品房成交423套

　　楼市即将迎来9月传统旺季，但8月份最后一周的新建商品房的成交量还是呈现低迷状况。据南昌房地产信息网数据显示，上周（8月15日~21日），南昌新建商品房共成交423套，其中新建商品房住宅总成交套数为318套，日均成交45套，环比下跌14%，新建商品房住宅成交总面积为3.3万平方米，环比下跌8.3%；非住宅产品成交总套数为105套，日均成交15套，环比下跌31%，成交总面积为0.73万平方米。从数据上看，无论是普通住宅还是非住宅产品周成交量相比上一周均出现了下滑，周成交量的下滑，一方面是大部分开发商为9月份做营销准备，市场可售房源不多，另一方面是在可选择房源不多的情形下，无论是投资者还是刚性需求将更多出手机会推迟至9月。开发商和购房者都为9月份旺季的到来跃跃欲试。

　　房贷收紧刚性需求后继乏力

　　目前，银行按揭贷款更加趋紧，许多刚性需求在限贷的压力下，不得不放弃购房。大部分开发商为了吸引购房者全额付款，提出了全额付款90折、按揭购房99折的策略，通过优惠政策将资金压力转移至购房者。刚性需求既有限购名额的限制，又有限贷资金的限制，前期，刚性需求是市场的购房主力，这部分刚性需求是第一次购房，且以婚房需求为主，这部分刚性需求在上半年能买房的已经买好了。在下半年，在房贷持续收紧、贷款成本日渐提高情形下，刚性需求是否还能持续值得商榷，如后市刚性需求乏力，能全额付款的投资客将成为市场的购房主力，也将成为开发商重点抢夺的对象。

　　9月大盘尽出市场房源剧增

　　经过7月、8月的酝酿和准备，随着9月楼市旺季的到来，开发商纷纷推出新盘或者新房源，为完成年终销售额冲刺。据记者统计，9月份至少有6个新盘推出，分别为世茂天城、九颂山河、万科金域蓝湾、国贸天琴湾、华宸龙隐山、绿地海域香庭，新盘主要以豪宅为主，市场将迎来一场豪宅盛宴；考虑刚性需求退潮的影响，开发商提前布局，将目光更多地关注到能全额付款的投资客身上。同时，市场将有20余个老盘推出新房源：普通住宅有中兴和园、保利东湾国际、力高滨江国际、南天阳光、绿湖豪城、水榭尚都、中大紫都和香溢花城等；商业地产则以万达广场和联发广场为主的综合体商铺和写字楼放量为主。无论是高端豪宅，、普通住宅和商业地产，都为9月份的销售准备充分，磨刀霍霍。

　　针对开发商在9月份大量推盘，鹿鼎爱丁堡营销总监杨志红告诉记者：“虽然上半年各种宏观调控政策频出，但刚性需求和投资性需求依然旺盛，上半年南昌楼市成交量同比没有出现下滑，相反呈现较大幅度的增长，在成交量的推动下，成交均价也一路上扬；在调控政策紧缩既定情形下，下半年市场走势依然不明朗，刚性需求是否能持续？投资资本是否会转移至其他投资渠道？购房群体的投资资本和购房意愿不确定的情况下，下半年楼市迷雾重重。但开发商在销售回款和下半年销售任务的压力下，专注9月、10月旺季，在旺季时候不得不推出房源，以期取得不错的销售效果，为下半年营销任务的完成打好第一仗，这也是其既定的战略。今年9月，在房价上涨，豪宅齐出，购房群体不定的情形下，金九银十扑朔迷离。”

　　文/记者廖林立