敏锐投资商逃离 楼市多米诺骨牌终倒下

　　近日，关于温州楼市开始崩盘的传言盛行网络，一时激起外界强烈关注。由于温州投资客向来以嗅觉敏锐著称，此番的抛售举动显然给了外界以丰富的想象空间。在时下楼市成交低迷的局面下，三季度是否将迎来拐点，房价何时将实质性下降成为业界争议焦点。

　　1.现象 网传温州出现楼市投资客恐慌性抛盘

　　前不久，网络论坛中华论坛上出现了一篇《温州楼市开始崩盘！》的帖子，激起网友一片哗然。帖子中称：“最近几天《温州都市报》上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”

　　差不多同时，新浪微博上类似的言论也开始引发关注。深圳二房网公司董事长黄志发微博称温州的楼市开始崩盘，表述与帖子中如出一辙。《温州都市报》时政要闻部副主任吴智勇也称，“有房东刚拿到开盘的房子，现在愿意在优惠价格的基础上再减十万出售！”

　　昨日，吴智勇微博再发言论，称数据显示温州楼市拐点已现：今年上半年，温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。

　　与此同时，土地招拍挂的流标现象不断。今年上半年，温州市区土地出让市场一改火爆场面，出让的19个土地中有14个流标，占比高达74%。

　　而据当地媒体报道，一些房产中介透露，市区大部分区域的二手房价格均出现不同程度的下降，热点区域更出现近2000元/平方米的下降。温州银监分局的统计数据也表明，1至7月份，该市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而去年同期则增加119亿元。

　　2.分析 媒体称民间借贷资金链断裂导致抛盘

　　昨日，有媒体介入调查，以《温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声》为题，报道温州出现的抛房风潮。媒体调查发现，向来被认为是炒房团发源地的温州，如今正陷入一场“抛房”尴尬，而导致“抛房”的是民间借贷资金链的断裂。

　　报道称，有当地鞋业公司老板将500万元贷款用于炒房，由于市场“萧条”，半年到期后，只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款。因银行信贷紧缩难以再次贷款，面临9月中旬到期的民间借款，只好将手中的房子抛售，但减价50多万元仍难以脱手。该炒房客甚至表示，如果到了8月底，再没有卖掉，他打算单价再降3000元。

　　而像这位鞋业老板一样的炒房者不在少数，有中介称，在总价降了35万元仍无法卖掉后，房东甚至“急哭了”。据温州中小企业发展促进会会长周德文称，除了资金紧张的炒房客，目前一些温州的制造业者因在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救，也加入到了抛房潮中。

　　“就投资投机比重而言，全国大都市以深圳和杭州为标杆，中小城市以温州和鄂尔多斯(600295,股吧)为典型。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，温州的抛房潮若果真如此，则可视作中国楼市的一个典型案例。

　　杨红旭认为，温州的资金运作比较复杂，一旦链条出了问题，也有可能出现房市的多米诺效应，还需观察数月。“温州是全国七个实行限购的三线城市之一，房价确实高得离谱，主要是当地投资者钱多、胆大。除非私营老板们资金非常紧张，或找到了特别好的发财方向，否则不太会让楼市崩盘。”

　　3.数据 一线大城市成交低迷价格出现松动

　　尽管温州楼市崩盘的传言尚有待观察，但目前国内主要城市的房地产市场持续低迷已是毫无疑义的现实。根据月初国家统计局的数据，7月份全国商品房销售面积比6月大降33.7%，成交极为低迷。全国房地产开发景气指数为101.5，继续回落，说明行业仍在降温。

　　8月16日，中原地产研究中心发布的一份研究报告称，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。“未来两个月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。”

　　据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比(较7月29日-8月4日成交量)下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的房屋周成交量均处于今年以来的低位。

　　二手住宅市场同样持续低迷。中原地产数据显示，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

　　与低迷的成交量相对应，目前一些重点城市的库存已经非常高。中原地产的数据显示，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显著，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平已连续数周在今年以来的历史高位徘徊。

　　21世纪不动产截至7月17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

　　4.展望 是否全面进入下调区间尚存争议

　　即便是楼价出现松动，但楼市是否全面进入下调区间业界仍然存在广泛争议。

　　中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”价量齐升的景象，预计今年较难重现。

　　其报告甚至预测，品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

　　“预计8月底9月初，市场会继续出现9折左右的价格下调行情。”中房信分析师薛建雄称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。未来开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%—5%的降价，具体到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。

　　但也有人持不同意见。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“目前一线城市房价离实质性下降为时尚早”，“一线房价全面松动”并不靠谱。根据一线城市本地官方7月房地产数据显示，房价依然处于高位和上涨的稳定状态，“比如广州和深圳房价连7月同比环比都保持上涨，仅仅是比去年同期房价上涨幅度减少。”

　　“不要指望今年楼市会有拐点，房价大跌，这不是政府所期待的调控目标。”谢逸枫说，今年出现拐点是幻想。