调控逼开发商让利 抄底时机正在临近

　　本报记者 周雪松

　　调控逼开发商让利

　　近两年，随着万科拍下北京房山长阳地王，以及中国铁建(601186,股吧)、金地集团(600383,股吧)等实力房企进驻，房山已成为北京楼市热点区域。

　　由于万科长阳半岛和中国铁建国际城的热销，现在金地集团落子房山面临的一个问题就是定价难。

　　“现在我们即将上市的"金地朗悦"周边项目价格在13000元／平方米－18000元／平方米左右，我们目前对这个项目价格期望值和以前相比已有所下调，预计将会低开。”近日，金地华北区域营销负责人对中国经济时报记者如是表示。

　　该负责人提到的“低开”策略是形势所迫，因为价格定高了怕卖不出去。这位负责人说：“通常，金地的二手房价格要比周边项目至少高出10%，但即使这样业主大多还是不愿搬走。”因为相对更为重视打造项目品质，已经习惯走“高开”路线的金地，不得不考虑以价格优势吸引购房者。

　　实际上，进入2011年下半年以来，类似金地低开或准备低开的项目越来越多，各种房地产媒体上促销打折甚至直接降价的项目比比皆是。

　　2011年过半，房地产市场调控持续保持高压态势，特别是限购政策直接导致了购房者大量减少，为了回笼资金开发商不得不让利，随着老盘轮番降价，新盘压价入市，北京等一线城市房价回落已成大势所趋，房价已打开下降通道。

　　抄底时机正在临近

　　与其他商品价格一样，房价有高有低，在一起一落之间呈周期性变化。这也为楼市抄底创造了可乘之机。那么在这一轮楼市周期中，何时是抄底的最佳时机？关键在于如何判断底部。

　　实际上要做出这种准确判断是非常困难的。不过有三种因素和迹象可以帮助购房者去做出判断：一是看土地价格走势；二是观察房价是否接近成本；三是判断楼市的冷热程度。一般来说，楼市“最冷”的时候，即大多数有能力购房的人持币观望时，房价可能最大限度逼近成本，土地价格也会随之探底，这意味着楼市底部出现，接下来楼市将会逐步进入上升通道。

　　从北京市场来看，目前出手买房的人已大大减少，土地市场明显降温，价格回落，部分房价正逼近成本。这些迹象表明抄底时机正在临近。从即将到来的“金九银十”算起，到明年3月“两会”期间，这中间的7个月，无论楼市是继续探底还是反转，都是一个重要的时间段。抄底机会也可能在这7个月中出现。

　　据本报记者了解，目前在房山比较偏远的周口店一带土地整理成本已经达到4000元／平方米，加上政府在土地出让中还要抽取一定的利益，房价基本已经被提前“锁定”在10000元／平方米以上。这意味着，未来如果土地价格不下降，北京偏远郊区房价也将很难下降到10000元／平方米以下。

　　一位在北京某外资房地产公司从事拿地的负责人在接受本报记者采访时表示，尽管目前楼市已经降温，但地方政府在土地出让方面的要价仍高。“如果说房价卖到10000元／平方米，地方政府差不多都希望土地价格能卖到5000元／平方米。”这位不愿具名的负责人表示，由于地价高企，公司已经很长时间没拿土地。

　　最近，由于多个城市上调基准地价，不少网民担忧“新地价进一步推高房价”。而当前，各种原材料、人工成本普遍都在上涨，业内人士认为，调控逼开发商让利只是降房价的一种手段，但不是根本手段，如果地方政府护盘，土地价格保持基本稳定，房价恐难大降。