租房市场走停看

　　行情持续火爆

　　限购令的施行以及依然令人望而怯步的房价，使不少原本将住房作为刚性需求的潜在购房者，转而投向二手房租赁市场，使得今年上半年上海房产租赁市场明显升温，且这种趋势在7月份也得到了延续。

　　汉宇门店7月份的租赁成交数据显示，截至7月20日，租赁与买卖的成交比为2.7∶1，7月平均租金环比上涨3.5%，租赁成交量同比增加约10%。租房的主力则以非沪籍人士以及应届毕业大学生为主，他们纷纷选择过渡性质的租赁代替购房。

　　的确，由于房产除了承载基本生活必需品之外，一定程度上还具有金融投资品的功能，由此导致国内房价一度呈现非理性上涨态势。而房屋租赁市场，其间所产生的租金更在一定程度上体现了房产所具备的真实价值，因而更趋火爆。

　　根据房价网统计数据显示，截至2011年7月底，申城楼市租金均价为45元/平方米/月，租金回报率2.3%，而与之对应，根据2011年7月7日执行的金融机构人民币存款基准利率表，一年期的定期利率为3.5%，五年期的年利率更高达5.5%。可见，租金回报率的偏低与存贷款利率的上涨，也对今年以来房屋租赁市场的火爆起到了推动作用。

　　乱象亟待整治

　　火爆的租赁市场背后，也存在着无序竞争问题，如一些不规范中介通过不实信息吸引急欲租房的租客等情况时有发生。

　　记者近日以客户身份，根据网上信息联系中介公司咨询心仪房源，后者往往以“该房源刚租出不久”为由推脱，转而推荐附近一些房源。在此情况下，一些人生地不熟的租客若抱着不妨一试的想法听从中介推介，很有可能落入圈套，稍不留神便糊里糊涂签下租房合同。

　　上海市徐汇区某中介负责人刘女士透露，上海中介市场存在不少的不规范中介及不规范行为。比如，无网上备案，做“无本买卖”。网上一些中介机构甚至并无相关从业资格，只是与业主联系，将住房信息挂到网上，自有愿者上钩。一个月只需做成几笔生意，便可收入不菲，而所付出的，可能仅仅是在家花费的上网费及空调费而已。如果租客贪图便利，不想在三伏天里东奔西走，而是上网随意寻找房源，电话联系看房，可能便会遇到这种“无根之萍”。

　　21世纪不动产的区域分析师罗寅申表示，我国的房产租赁市场发展不过十余年，与国外动辄数十、上百年的租房市场相比存在一定的差距。通常体现在服务酬劳相对较低（国外房屋买卖中介收取8%左右的佣金，而在国内仅收取1%左右）、服务水平相对较低、管理办法相对不明确，这些都使得国内租赁市场中的纠纷时有发生。

　　不过，这一情况或将得到改观。据悉，《上海市居住房屋租赁管理办法》将于10月起施行，《管理办法》着重对于出租屋的结构、承租人的合法权益以及群租等进行了相应的规定，但也有业内人士指出，由于房产租赁市场的复杂性、《管理办法》尚存在不明确等因素，《管理办法》的实行能否真正改善现有市场中存在的诸多不规范问题，仍需要拭目以待。

　　淘房注意事项

　　7—9月正值应届大学毕业生找工作，也是传统的租赁市场旺季。但黑中介乱收费、网络与现实信息不一致、租赁双方违约、“二房东”现象等时有发生，一些刚毕业的大学生往往因为不了解租赁市场，导致寻租过程事倍功半。那么，涉世未深的应届毕业生，该如何淘到满意的住所呢？为此，记者采访沪上多家房产中介机构后得悉，综合而言，租房者可从以下三个方面入手。

　　首先，选择熟地盘。应届毕业大学生应选择熟悉的地区，即生活学习多年的区域来选择房源，这有利于他们尽快适应环境，对于周围居住情况也有一定的了解。

　　其次，选择便利的交通及完善的配套设施。在上海，交通的便利程度以及配套设施的完善程度直接关系到居住的生活质量，如果要买瓶矿泉水还需出门步行数十分钟寻找超市，无疑会对生活造成极大的不便。

　　第三，可选择就业区居住，即工作所在区域，如果工作在市中心、开发区等房价较高的地区，可在考虑交通的情况下，寻求就业区与熟悉区之间的平衡。

　　同时，在察看所租房屋是否满意的时候，不妨对房东进行一定的观察，通情达理的房东能够减少双方发生摩擦的概率，在租屋出现问题时也能够给予租客一定的帮助。

　　此外，近年来随着房价持续上升，地铁沿线或生活设施完善地区的新建房屋租赁价格往往不菲，千元租金恐怕只能在高速发展的城区租到一套狭小的老式公房，因而不少应届生选择合租，以此分担高额的租金，同时保障自身出行便利及生活质量，使资源得到最大化运用。但业内人士提醒租房的学生，合租的租客最好是相识的同学或好友，对于彼此的情况有一定的了解，贸然地上网寻求合租或委托中介寻找合租，容易导致纠纷乃至更严重情况的发生。

　　与此同时，通过负责的中介机构进行租房，往往可以省下不少精力。如沪上一些知名的大型中介，因其知名度、规范程度、资源丰富等因素，能够为租客提供更优质的服务。值得注意的是，一般中介机构无论大小，租房佣金往往为首月租金的35%，出租方与承租方分别支付。同时，原则上看房不应收取任何费用。

　　找到了满意的租屋后，租客对于合同的签订同样不可掉以轻心。在租赁合同中，规定了双方应履行的义务及享有的权利，对于发生纠纷时的解决方式同样也有注明，因此，租客对于合同须有一定的了解，才能保护自己的合法权益，减少不必要的麻烦。

　　公租房扩容“解渴”

　　今年下半年，上海将一手抓房地产市场调控，一手全面推进保障房建设。上海市市长韩正在上海市第十三届人大常委会第二十八次会议扩大会议上表示，下半年关键抓好“四位一体”保障性住房的建设供应，进一步放宽共有产权房准入标准，下半年开始上市供应公共租赁住房，启动建设一批限价商品房。

　　据悉，上海市公共租赁房旨在缓解引进人才、外来务工人员、青年职工以及其他常住人口的阶段性居住困难，从而覆盖经济适用房以及廉租房之间的“夹心层”。

　　据媒体报道，上海首个公租房小区地处龙水南路的百联森大木业地块，计划于今年10月开工。这个东临滨江、西望南站，由10多栋楼宇组成、名为龙南佳苑的公租房小区，建成后公租房套数将超1600套。

　　由于徐汇区的徐家汇(002561,股吧)、漕河泾开发区、枫林生命科学园区等集聚着大量外来优秀人才，他们在短时期内没有能力购房。一般零星分布在一些房产项目中，即使徐汇区曾经推出的田东佳苑公租房，也只有一栋楼、124套房。因此，龙南佳苑项目的推出，将缓解区域内相当数量的人才租房需求。

　　根据《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，申请公共租赁住房的对象（包括单身和家庭），应同时具备的条件为：一是具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。各区（县）政府根据上述基本条件，可结合本区（县）经济社会发展等情况制定具体的准入标准，并可适时调整。