卖家为避税做低成交价 三亚二手房价格难评估

　　长期以来，二手房交易中利用“阴阳合同”故意“做低”成交价避税，在业界已是“公开的秘密”。如何堵住这一漏洞，减少计税价格过程中人为操作，使二手房价格评估真实反映其市场价值，三亚二手房市场亟待破题。

　　问题评估价格人为操作可能性较大

　　与新建商品住宅市场不同，二手住宅交易更多是一对一交易买卖双方委托房地产经纪机构，出售或购买已取得产权的商品住房。一旦买卖双方成交，税务部门根据购房合同上标明价格，征收房屋转让环节各项税费。

　　然而，在二手房交易过程中，买卖双方往往不按实际成交价格签订合同，而是故意“做低”成交价避税，人们形象地称之为“阴阳合同”。据了解，一些不法中介机构为赚取差价，一套实际成交价100万元的二手房，在买卖合同上竟篡改为80万元，而这在业界已是“公开的秘密”。

　　针对二手房交易“阴阳合同”等避税现象，税务部门在征收税款时增设了评估环节。即买卖双方成交后，须以评估机构出具的二手房价格评估报告缴税。据了解，三亚目前有三亚云泽咨询评估有限公司、三亚不动产评估有限责任公司等6家专业房地产评估机构，收费标准为评估价的6.5‰。以一套评估价为100万元的二手房为例，评估费达6500元。

　　尽管设立评估环节的初衷是堵住避税漏洞，但实际过程中仍难以避免。一位不愿透露姓名的评估公司从业人员表示，评估价格人为操作可能性较大，有的评估报告并不能如实反映市场价值，难以保证计税价格公平。

　　尝试网上挂牌竞价能否取代评估价

　　为规范二手房市场交易秩序，经过一年多探索，三亚市房地产交易管理所于今年6月20日，正式启动存量房（二手房）网上备案系统。该系统通过网上竞价交易方式，真实反映二手房市场价值，避免评估环节人为因素。

　　三亚市房地产交易管理所负责人表示，目前全国仅上海、青岛等少数几个城市实行存量房网上交易，三亚在综合上述城市网上备案系统优点的基础上，创新机制率先提出存量房房源挂牌竞价，此举在全国并不多见。

　　“实行二手房网上交易后，能有效杜绝"阴阳合同"，同时为税务部门提供一个可供参考的反映市场价值的交易价格。”该负责人说，二手房在网上挂牌，只要竞价充分完全可体现市场真实价格。按设想，以最高竞价作为房屋转让纳税依据，买卖双方一旦在网上成交，交易价格便无法篡改。

　　以网上挂牌最高竞价取代评估价的尝试，引发业界关注网上挂牌竞价能否反映市场真实价值？二手房价格评估有无存在的必要？三亚市地税局法规税政科负责人表示，目前有关部门正加紧研究具体实施方案，是否以最高摘牌价格作为纳税依据有待商定。

　　思考评估价如何真实反映市场价

　　二手房价格评估高低取决于多重因素，那么，如何使评估价更加真实地反映市场价值令人思考。日前，湖北省武汉市推出二手房计算机评估系统，杜绝以“做低”评估价方式偷逃税费，市民也可免去评估收费。

　　据了解，该系统运用房地产估价理论，利用空间地理信息等技术手段，房屋基准价格精确到楼幢，结合楼层、建筑结构、建筑年代等35项价格因素进行调整，确定交易时的市场价值，并作为交易税费的缴纳依据。今后，市民在办理二手房交易时，输入房屋价格因素后，计算机会自动生成评估价。与申报成交价格相比，按孰高原则（哪个价格高，即选用哪个）确定计税价格。

　　交易中，有的房子可能因失火、漏水等评估系统难以区分的因素，导致出现“评估价”高出实际成交价的情况。对此，武汉市房管局有这样的解释：如果交易人对“评估价”有异议，经现场告知、沟通解释后仍不接受的，可以委托第三方评估机构重新评估。如果重新评估价低于计算机“评估价”，评估费用由税务部门承担，反之由个人承担。据介绍，此举将最大限度地减少计税价格确定过程中的人为操作，保证计税价格的公平、公正、合理。

　　这种以计算机评估替代人为评估的做法，得到三亚市有关部门回应。三亚市地税局有关负责人表示，采用计算机评估系统进行价格评估的做法值得借鉴。据了解，目前海南省正在酝酿实施存量房交易计税价格审核系统，只要输入房屋价格因素，系统会自动生成评估价。三亚市房地产交易管理所负责人认为，计算机评估系统采用的是固定值确定评估价，能否真实反映市场价值有待检验。