北京房山：“三高”已现 拉响楼市泡沫预警

　　房山，如今已经成了“房山”。

　　2009年开始释放的规划利好，使得房山板块在不到一年的时间迅速崛起。配套设施提升的预期，品牌开发商的进驻，使得京城购房人又多了一块购房关注地。但近日，一直为调控下刚需盘销售热区的房山板块，表现似乎有些乏力。限购下刚需族被逐步消化，区域供应放大，都令业内为已经上涨到历史高点的房山房价捏了一把汗。

　　利好出，房山热

　　与北京各个楼市板块的兴起雷同，房山板块的崛起也靠政府规划利好的释放。

　　2009年，房山区就启动了CSD中央休闲购物区的战略规划。这在房山区政府的工作报告中可以找到印记。“2009年11月，北京市出台的《促进城南加快发展行动计划》彰显了市政府缩小南北差距实现全市均衡协调发展的决心”，“中央休闲购物区以奥特莱斯项目为起点，发展户外体育、会展、民宿、温泉、餐饮、娱乐等城市商务休闲产业”。2010年3月，房山区还面向全球公开征集房山中央休闲购物区(CSD)城市规划设计方案，利好消息扩大。

　　与此同时，轨道交通的建设也使得房山不再是一个难以接近的郊区。虽然目前房山线只贯通了大葆台至苏庄站，无法与城区链接，但是规划和交通双重利好，还是吸引了众多开发商。

　　2009年9月开始，万科连续在长阳起步区拿下1、3、5号地。当年9月，北京城建(600266,股吧)也拿下长阳起步区4号地，首开在去年6月拿下8号地，去年12月，金地竞得房山线理工大学站3号地及5号地……

　　开发商的热情一发不可收拾，房山土地价格也水涨船高。记者监测了2008年至2010年房山区成交的住宅用地价格，2008年其平均楼面价格为1779元/平米，2009年为4343元/平米，2010年为5033元/平米。2009年地价已经是2008年的近2.5倍。利好支撑，地价上涨，房价随之上涨，成为房山板块崛起的逻辑。

　　供应大，现预警

　　实际上，北京市的规划发展一直对南城欠账，交通以及产业规划等各项利好倾斜南部，使得房山迎来了新的发展契机，不失为一件好事。但调控下，一度大热，又局部冷却的现象，不免令业内担心：房山恐蹈通州覆辙。

　　去年以来，房山区域商品房价格由12000元-13000元/平米，迅速上涨到了17000元-18000元/平米。但随着调控的深入，限购导致成交量的回落率先影响到了郊区板块。

　　据亚豪机构的数据统计，截至目前，房山区新增供应套数位列北京各区县商品住宅供应量的首位，但同期成交套数仅占全市成交量的15.8%。

　　目前，万科、首开、城建、金地等品牌开发商均有老盘后期或新项目待入市。据北京市房地产交易管理数据显示，房山区自2008年开始进入放量期，全年供应6106套，而2011年上半年，供应套数就达到9090套，已经达到历史高位。从近期中粮万科·长阳半岛、首开·熙悦山的开盘现场情况来看，都出现了不同程度的滞销，大热的房山区已经降温。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，限购政策以及局部的供大于求，使得房山板块冷却。虽然随着规划的落实，南城有望补上交通、基础设施以及配套的发展欠账，但仍然面临规划实施的时间周期以及最终落实效果的问题，目前并没有实际利好来支撑房山区房价的过快上涨。此前，房山房价的上扬在一定程度上存在透支，随着成交量的减少，房山区的房价也会进入一轮“去泡沫化”过程。

　　“数析”房山

　　供应量：上半年新增逾9000套房

　　据北京市房地产交易管理网统计数据显示，房山区自2008年开始进入放量期，多时半年供应量约5000套，少时也有2000套。自去年中粮万科·长阳半岛首次开盘开始，该板块便开启了密集放量期。去年下半年的供应量达7697套，今年上半年则增加了9090套，达到了房山供应量的历史最高点，同比2010年上半年的2249套，供应量增加了3倍，供应面积达77万平米。

　　与此同时，随着今年2月北京“最严厉”限购政策的实施，全市新房、二手房成交量都急剧下滑。房山区也难以避免。据上述官网统计，今年上半年房山区成交商品房6288套，比2010年下半年的6922套减少了634套，成交面积58万平米。一加一减，后市更大的考验是即将入市的新老项目，房山或成竞争最激烈的区域。

　　房价：高位回调

　　房山区作为北京南部郊区，一直以来是房价的低洼地，2008年-2009年上半年的房价维持在6000元-7000元/平米。随着2009年底北京公布2900亿元的“南城计划”，房山作为受益区域，房价一路走高。从2009年下半年开始，房山房价出现明显上涨，涨至9000元/平米，2010年上半年又攀升至12000元/平米，到了2010年底，房山房价又持续上涨到了14000元/平米。

　　到今年2月调控前，房山房价接近15000元/平米，达到区域历史最高位。但随着新一轮的调控开始，房山房价一路颠簸，下调到今年6月13600元/平米的水平。总体上看，目前房山的房价已处在高位。

　　区域“元老级”楼盘绿城百合从2004年开盘一直销售至今，其每个阶段的价格也基本代表了房山区当时的市场价。

　　产品：高度同质化

　　随着房山线地铁的开通，以及房山区域房价在北京仍属低价，房山成为首次置业和首次改善购房者选择的区域。开发商也根据其地域特性，在产品设计上都瞄准了刚需客群，打造低总价、低首付的产品。

　　在品牌楼盘扎堆的长阳，各个楼盘都有出门即是地铁的交通优势。中粮万科·长阳半岛、首开·熙悦山、建邦华庭均位于地铁房山线的长阳站，项目之间也仅相隔一条马路，优势并不明显。

　　在配套上，各家自建配套均可共享。如中粮万科·长阳半岛引入的北京小学、北京四中等教育资源，将辐射周边项目。首开·熙悦山建的商业综合体项目、首创奥特莱斯项目也将服务周边项目的业主。

　　在产品上，都是主打小户型为主。如上述三个楼盘及即将亮相的金地朗悦、京投万科新里程等，均是主推80-100平米两居、三居户型，以板楼小高层为主，多数能做到南北通透、高得房率。

　　价格方面，目前长阳板块楼盘的成交均价在15000元/平米左右，稍微有差异的则是中粮万科·长阳半岛只做精装修房，其价格也比其他要高，达到17000元-18000元/平米。

　　对于刚需购房者来说，价格才是王道，但目前楼市情况下，除了“万元盘”万科幸福汇外，已基本难见其他热销盘。

　　滞销趋势显现

　　随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。即使是去年连创五次“日光”的长阳半岛，也难敌去化率下降的颓势。而按目前多个楼盘30%-40%的去化率，加上下半年还有金地朗悦、京投万科新里程、建邦华庭等新盘入市，开发商的销售压力将越来越大。

　　区域代表楼盘去化率概况

　　中粮万科·长阳半岛

　　今年3月 第六次开盘，118套房，开盘当日认购75套，去化率63%

　　4月中旬 第七次推盘，300多套房，当日销售130多套，去化率43%

　　今年6月 第八次开盘，220套房，当日认购86套，去化率39.1%

　　首创·芭蕾雨

　　去年12月 首次开盘，403套房源，基本售完

　　今年3月 二次开盘，348套，当日认购288套，去化率83%

　　今年6月上旬 开盘房源396套，目前签约174套，去化率仅44%

　　北京城建·徜徉集

　　今年2月下旬 开盘推出238套房，已签约181套，去化率76%

　　6月17日 开盘推出126套房，网签成交50套，去化率降至40%

　　大话房山之开发商

　　金地朗悦

　　不打价格战

　　●遇绣峰(金地集团(600383,股吧)华北区副总经理)

　　金地朗悦计划于9月份入市。项目总体量为30万平米，容积率为1.6-1.8。由于房山整个板块为首次置业、首次改善型置业的定位，考虑到区位因素和调控因素，因此项目首期产品以80-100平米的户型为主。到2012年社区较为成熟以后，会推出大户型的花园洋房。

　　由于到房山来购房的首置首改客户，对价格敏感，随着限购的深入，客户越来越稀缺，各大项目都面临压力。有的项目会降低成本或降价。金地朗悦也会调整对利润的预期，但产品质量不会打折。在入市的时候，金地朗悦不会打价格战。肯定不会最低，会制定一个与市场接驳的价格。

　　顺义某开发商

　　房山硬件不如顺义

　　●顺义某开发商

　　房山属于近两年才兴起的新板块，在配套设施、居住环境、成熟度上都无法和顺义相比。但是，房山却成为了近两年北京购房的热门区域。万科精装修的价格已经达到18000元/平米，与顺义房价相当，我认为已经虚高。

　　以顺义新城马坡组团为例，马坡地块西北环山，潮白河、减河围绕，临奥运水上场馆，居住环境优美。除城铁、915、918快线等公共交通外，自驾出行极为方便，从机场北线入口，无需通过老城中心，15分钟就能进望京。另外，还有京承和机场高速可以走。如果在望京、北四环一线或三元桥、东直门区域上班会非常方便。在区域发展上，有龙湖、鲁能等大品牌开发商深耕细作多年；在产品上，低密度花园洋房售价才15000元-18000元/平米。

　　顺义硬件上并不比房山差，但关注度却没有房山高。如果购房人冷静到顺义和房山两个区实地看房比较，相信能比较出两个地区的居住价值。

　　新房山人话房山

　　“房价顶多不涨了”

　　小丁是万科长阳半岛首期业主，去年7月，房山大热之下，小丁购入一套小户型。

　　近日，也看到房山部分楼盘销售不佳的小丁并不慌张。因为去年首期开盘的均价是13400元/平米。小丁说：“降价了，也顶多回到去年这个水平吧，我个人认为未来长阳区域的发展还可以。年底地铁9号线南端就与房山线连通了，奥特莱斯明年9月份也差不多开业。透支的房价顶多不涨了。”小丁的心态是典型的并不愿意房价下降的有房一族心理。

　　“别像通州大涨后跳水”

　　小魏夫妇是从房山崛起之后，一路看到现在还未出手的潜在购房人。“既然热的时候都没买，现在就更不着急买了”，小魏夫妇说，“主要是现在区域内还都没见着什么实际的东西，感觉挺荒的，让我花一笔钱买个未来也行，再降点吧”。

　　对于房山区未来的居住环境，他们认为，都是品牌开发商，应该也不会差到哪儿去，只是完善还确实需要时间，别跟通州似的涨得太快又掉价。

　　机构点评

　　20余项目搏杀，降价是必然

　　今年下半年，房山将有金地朗悦、首创·伊林郡、中国铁建(601186,股吧)·原香漫谷等10余个新项目入市，加上区域本就在售以及计划推出后期存量的20余个项目，房山区各项目间将遭遇空前的销售压力和激烈竞争。

　　为了在有限的购房需求中切分出更大份额，楼盘只有降价一条途径可选，一方面是真正让利给购房人，另一方面也实现价格洼地效应，吸引更多购房人。因此，下半年房山区房价还会有所下降，对于购房者来说，目前并不是最好的出手时机。但是，从房山区的长远发展判断，在限购解除、区域面貌切实得到改善后，房价仍有升值空间。亚豪机构(记者 张晓蕊 袁晓澜)