限购令催生境外购房热 香港新豪宅多卖内地人

香港普通楼盘转手灵活，入市门槛相对较低，适合内地普通买家。图为近日内地投资客了解香港楼盘相关购买事宜。　　

香港豪宅市场高烧不退，在豪宅价格频创新高的同时，租金价格也持续走高。与内地城市不同的是，由于跨国公司高管、白领租赁需求持续旺盛，香港豪宅在租赁市场走俏，别墅项目月租高达几十万元（人民币，下同），成为名副其实的“收租王”。

据地产代理机构高力国际6月21日发布的数据，5月香港豪宅平均月租金升至426人民币／平方米，按季增长4．2％，比2008年7月高峰期还高2．2％。预计未来一年香港豪宅租金料升15％。

别墅月租几十万

“与深圳三房以上单位出现租金与售价偏离不同的是，香港豪宅容易出租，租金也很高，港岛别墅项目动辄月租数十万元。”美联物业深圳公司总经理江少杰接受记者采访时说，“分布在香港的国际公司高管、白领与公司的合同期一般为3至5年，公司提供高额租房补贴，并且以公司名义与业主签约，很稳定，也很受业主欢迎，别墅租客多为外企高管，甚至是机长。”

对于近期香港豪宅租赁市场的火爆，高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉认为，这与经济持续复苏，市场气氛向好有关。港置地产福田北及华侨城[简介 最新动态]区域副总经理林剑鸣称，香港大户型豪宅租赁市场活跃，月租可达普通住宅的两倍。

在香港超过100平方米的房子就是豪宅，山顶、半山、南区、跑马地及港岛东是豪宅分布密集区。此前有业内人士称，香港一般将总价1200万港元以上住房定义为豪宅。

租金回报率2％～3％

巴克莱资本分析师安德鲁·劳伦斯表示，支撑香港住宅价格持续走高的是投资者对楼市的升值预期。在目前低利率水平下，香港租金回报率比借贷成本高，加上通胀率不断上升，物业买卖对投资者的吸引力与日俱增。

在美国货币宽松政策的背景下，香港银行也处于低利率时代，目前房贷利息普遍在2．3％至2．6％，而往年普遍在6％左右，1997年时甚至高达至9％，而今可谓历史低位，算上人民币与港币的汇率，投资成本更低。

“一方面，香港的出租回报率高于内地的绝大多数城市，但购买价格偏高，总价为1000万～2000万元之间的多为公寓或单间，购买的目的大多为收租，等升值；而3000万～4000万元或以上的可能是远离市区商业中心的大面积单位，投资目的多为等待升值，很少人用于出租。数据显示，1000万元左右的单位月租金约为2万～3万元。”江少杰称，来港置业的内地投资者们一般身家过亿，投资偏好出租回报率比较高、升值潜力大的私人住宅。

据了解，内地投资者想投资香港房产，可以通过香港房地产中介机构，也可以通过其在内地的分机构进行“一条龙”服务。在香港买房的内地客人比较喜欢出租回报率比较高的房子，如中环、湾仔和铜锣湾等区域。

卢永辉预计，在经济向好及通胀背景下，预计未来一年香港豪宅租金料升15％，但豪宅价格升幅料收窄至5％至6％，租金回报率预期由目前约2．2至2．5％水平，提升至2．7至2．8％水平。

内地买家占比创历史新高

近日，不断有媒体爆出内地富豪在香港一掷千金买豪宅的新闻。

“香港豪宅越贵越有人买，内地人购买上亿元的豪宅案例屡见不鲜。”江少杰称，从今年上半年到去年下半年，这过去的一年里，内地人购买香港过亿豪宅成交比例环比上涨了六七成，其中有半数是一次性付款。

中银国际6月15日发布的研究报告指出，今年前4个月，香港一手豪宅市场中内地买家占比已达38％，二手占22％，双双创下历史新高。一手中小型住宅的占比从2009年不足一成升至22％，而整体楼市的占比亦达9％(成交额占14％)。最近新开楼盘，如大围誉、名城等楼盘不乏内地买家。

买香港楼盘有三大秘诀

在限购政策的影响下，不仅是超级富豪，不少普通市民也动了前往香港买房的念头。“投资香港楼市，把握地铁沿线、蓝筹物业、大型品牌开发商开发的楼盘三个选择要素，投资风险将大为降低。”美联物业深圳公司总经理江少杰一听到记者咨询投资香港楼市的问题时就如此作答。

香港的蓝筹物业，即楼龄10年以上、物业管理好、买卖和租赁都很活跃的大型社区楼盘，相关研究机构和媒体会长期跟踪、定时发布这些房源的交易情况、价格变化等，它们形成影响和反映香港楼市走势的风向标。

比如太古城、康怡花园[最新消息 价格 户型 点评]、海怡半岛、黄埔花园[最新消息 价格 户型 点评]、新都城、沙田第一城等，这些楼盘就类似于深圳的百仕达[简介 最新动态]花园、东海花园[最新消息 价格 户型 点评]等，抗跌能力强、租金回报率高，适合长线投资，而且万一有资金压力需要退出的时候也随时可以转售。

“信息广泛，转手灵活，是蓝筹物业的主要特点。”江少杰称，部分蓝筹物业售价已经超过1997年的峰值，如太古城、黄埔花园等。此外，地铁沿线物业也可以选择，但要距离地铁站点直线距离较短的物业，投资回报率也比较高，能达到4％左右，如荃湾中心，也适合目前资金实力不是很强，但求稳健、长线收益的投资客。

香港楼市没有“卖方实收”现象

香港楼盘交易环节与内地城市有些不同，税费名称也不一样，购买前需要咨询、委托专业经纪公司来操作。

香港房产交易税费，买方（一手房、二手房相同）需承担厘印税和律师费，厘印税（又称从价印花税）相当于内地的契税，按照房产成交总价分档次征收，港置地产提供给记者的资料显示，200万港币以下收1％、200至300万港币收1．5％、300至400万港币收2．25％、400至600万港币收3％、600至2000万港币收3．75％、2000万港币以上收4．25％；按规定签署合同时一定要聘请律师，律师费由上万至几万元不等，可以谈价。此外，通过中介公司买二手房，需要按照总房价的1％支付佣金。

二手房卖方需承担律师费和额外印花税，额外印花税（又称短期交易印花税）类似于内地的营业税，按照持有房产时间（由房产过户至其名下到转卖之日）分档次征收，0至6个月按照总成交价收15％、6至12个月收10％、12至24个月收5％、两年以后转卖无需缴纳额外印花税。

特别需要注意的是，香港的二手房交易没有如深圳普遍的“卖方实收”现象，如上买卖双方所需的税费都是各自支付，不能转嫁。（陆剑伟）

国内买家申请按揭一般需要以下文件

●自雇人士（企业主）

1．国内身份证副本，国内护照及通行证

2．公司执业证

3．最近六个月／三个月银行记录（公司及私人户口）

4．验资报告

5．审计报告

6．国内住址证明，如水、电、煤气、电话费或信用卡用结单等

7．首期和资产证明

8．如有收租收入，请提供租约和房产证

9．买卖合同

●受薪人士（企业员工）

1．国内身份证副本，国内护照及通行证

2．最近6个月私人银行户口记录（显示公司支账）

3．公司信证明每月收入，粮单，如有花红，请列明近三个花红明细

4．国内住址证明，如水、电、煤气、电话费或信用卡用结单等等

5．首期和资产证明

6．如有收租收入，请提供租约和房产证

7．买卖合同