加息之矛无法独行 楼市调控难弃行政之手

信贷没有放松。

7月6日晚央行再次宣布加息，自2011年7月7日起上调金融机构人民币一年期存贷款基准利率0.25个百分点，调整后将分别升至3.5%和6.56%，其他期限利率也随之调整。此次加息后，房贷利率破七，创下近10年最高。

有网友戏谑称，“银行加息我买房的心死了，姚明退役了看球的心灰了，捐款遭遇郭美美心冷了。”

据了解，7月加息是去年10月来的第5次，今年的第3次。去年1月以来，央行共11次提高存款准备金率，今年以来更是保持每月一次的频率。经济学家称下半年还有加息的可能性。

就像“煮青蛙”的温水，加息、提高存款准备金率，累积的效应不断给楼市增压。西班牙银行高级经济师陈世渊在接受本报记者专访时表示，政府的进一步紧缩政策会导致房价出现下滑的拐点，但幅度应该不会超过10%。

许多业内人士关心的是，在持续两年的信贷紧缩之后，即使行政调控退出，以加息为代表的市场手段，能否将房地产市场逼入一轮调整周期？

加息周期并未结束

频繁的提高存款准备金率，频繁的加息，让人想起了2007年。

陈世渊指出了其中的异同。他认为，本轮加息和2007年加息的共同背景都是经济中存在着高房价和高通胀，或者可以说是经济存在局部过热。政府通过加息和提准来控制房价和稳定物价。当然，本次的通胀比2007年要低得多。

陈世渊总结，在经济过热的共同背景下，本轮加息和2007年有着下面几个主要区别：

首先是货币供应量上的不同。上轮加息的货币供给较为正常，年同比增率为17%-18%，而本轮货币供应量超常，2009年底接近30%。2008和2009两年的4万亿经济刺激计划，有效地拉动了中国经济，使我国免于陷入因为国际金融危机的冲击而造成经济衰退。

然而4万亿遗留下来天量货币，以及人民币升值预期带来的资本流入，导致经济体系内流动性泛滥，无可避免流入房地产和其他商品市场，造成房价物价大幅上涨。

另外，4万亿投资带来的低效率投资和资源浪费，一方面造成高亢的短期需求，另一方面无法形成长期有效的产出。这使得经济体系在今后几年都将面对地方政府债台高筑，银行坏账率攀升等严重问题。一定程度上，地方政府(或投融资平台)由于高负债(大概9-13万亿之间)，利息支付成了严重负担，加大了中央加息的难度。

当前国际环境较为恶劣，美国经济持续低迷，欧洲债务危机阴魂不散，而年初日本经济受到地震重创。出口需求减弱的同时，国际贸易保护主义也再现端倪。这都对我国的出口前景留下了阴影。

国际环境恶化也同样表现在国际流动性过剩。这一方面抬高了大宗商品(特别是石油和有色金属)的价格，令输入性通胀推高国内价格水平；另一方面，加息以及人民币升值预期吸引热钱流入，资金注入已经泛滥的国内流动性，抬高了国内物价。在这种国际环境下，政府对于加息更加小心谨慎，担心在出口前景不明朗的情况下过度压制内需会导致经济硬着陆，另一方面加息的效用也被导入型通胀和热钱流入在一定程度上抵消。

相比2007年的利率和存款准备金的频频提高，本轮货币紧缩以回收流动性为主，而央行在提高利率上显得较为谨慎。“我们需要认识到中国当前信贷资金市场的两个事实：第一个是长期负实际利率并没有因为此次加息而改变；第二个此次加息后，官方基准利率和民间利率依然存在较大利差。”陈世渊认为，从宏观层面上讲，本轮加息周期步伐虽然可能会减缓甚至暂停，但是本轮加息周期并没有结束。

国家发改委下属的国家信息中心发布最新报告称，中国通胀预期仍较为强烈，对消费增长的负面影响较多，央行应进一步加息以扭转“负利率”局面。报告称，“负利率”(CPI涨幅超过存款利率)非但不会刺激当期消费的增加，反而削弱居民未来的消费能力。

融资成本继续上升

每加一次息，都会大幅增加开发商的融资成本。加息对房企融资的影响并不仅体现于银行贷款，而是同时伴随其他融资渠道成本的飙升。

西班牙银行研究发现，银行贷款是传统房地产开发商最主要的资金来源之一，房地产相关贷款也是银行的主体高回报低风险贷款。然而，近年

来在中央一系列宏观调控下，银行对房地产贷款日趋严格(保障房贷款除外)。虽然房地产商也通过发债和扩充资本金等方式筹集部分资金，但是规模仍然较小。陈世渊指出，通过分析发现，利息支出对房地产商并不是个问题，房地产商现在的主要问题是拿不到贷款。加息对房地产商已经严峻的贷款环境基本上没有很大的影响。从供给上讲，房地产商短期内依旧会面对资金困境，大量积压存货使得拿地热情会保留在较低水平，商业房地产开发亦会维持在低位。