二、三线城市限购 政府比开发商着急

　　7月14日，国务院常务会议明确指出，要求二、三线城市采取限购政策，同时会议认为，当前是房地产调控的关键，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　自信来自于政策实效

　　中央政府本次决议精神的基础，是见到了限购政策起到的实效。限购政策执行半年以来，全国各大主要城市房价上涨基本得到遏制，北京、深圳等一线城市新房打折销售现象日益普遍。以深圳为例，据21世纪不动产数据显示，5月份深圳新开楼盘均价为15263元/㎡，环比下降23.95%，达到了10年至今以来的最低位，进入6月，降价趋势进一步加强。二手房价格上涨同样得到了有效遏制，数据显示，上海、深圳两地二手房价格已经连续两个月环比下跌。以上海为例，6月上海二手房成交价格环比再跌1.58%，深圳跌幅更是达到10%。各城市成交量受到到更大的冲击，北京二手房当前的成交量相比调控前的1月份，暴跌64.5%，上海下跌37.8%。

　　就短期而言，限购效果明显。可以想见，限购政策推至二、三线城市后，将对二、三线城市房地产市场更大范围的冲击。

　　楼市资金去向何方

　　行政限购政策意在挤出房地产泡沫，使楼市价格回归理性的同时，也降低了金融风险。各地执行限购政策后，尤其是一线城市投资需求占比大大将少。据21世纪不动产统计，北京各区域二手房投资需求占比已经降到10%以下，上海为4%以下，几近清零。房价高涨既是财富分配严重失衡的结果，同时也是缺乏投资渠道的结果，在通胀汹涌的当下，股市疲软不振，实业举步维艰，楼市无疑成为最佳投资场所。限购之后，一线城市周边楼市出现上涨，如果在二三线城市实行限购，无疑将堵住资金涌向这些城市的出路。届时资金将自寻出路，可能的出口有：民间借贷，海外楼市，艺术品收藏市场，黄金，或者县城房地产市场。

　　地方政府比开发商着急

　　限购政策打击了开发商的终端消费市场，令开发商资金链紧绷，但相比开发商，地方政府可能更着急。开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式来应对，而地方政府却不得不卖地，换句话说，地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿，在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。据审计署数据称，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。

　　由于对市场前景不明朗，开发商拿地热情骤减。以保利地产(600048,股吧)为例，今年1月底以后，保利地产共拿地9幅，而去年同期保利地产共拿地14幅，同比下降35%。不少地产商半年内甚至一幅地都没有拿。但土地出让金却是地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上，一些地方甚至占到80%以上。但一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上，多则达五成。在保障房建设资金的压力下，地方政府确实有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市，在土地出让金的利益冲动下，中央政府在严格执行房地产调控政策方面，将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，即使实施限购政策，它对二、三线城市的影响，也没有一线城市那么大，因为一线城市投机投资需求更严重，被限购的住房需求也更庞大。二、三线城市限购的做法，在阻止被一线城市挤出的投资资金进入自己所在楼市，有一定影响，但力度有限。就已经执行限购令的二线城市看，如成都、青岛，无论其成交量还是价格，均已进入企稳阶段。不过，至少是今年内，全国各主要城市房地产市场清淡的格局已经基本确定，很难改变。