本市居住房屋租赁管理办法10月起施行

　　本报讯　经上海市政府第111次常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》），将于10月1日起施行。在昨日举行的市政府新闻发布会上，市政府法制办和市房管局相关负责人做了解读。《办法》增加了承租人利益保护，并对租赁备案提出了更高的要求。

　　不续租须提前1月通知

　　市政府法制办副主任顾长浩表示，《办法》对承租人利益的保护非常重视。

　　首先规定用于出租的居住房屋必须符合两方面的规定：一是要求出租房屋的结构及附属设施应当安全，牢固，具备供水、供电等必要的生活条件；二是明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。

　　其次，针对出租人随意调整房租的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调1次租金。限定出租人收取租赁保证金数额，不得超过2个月的租金。

　　《办法》规定出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人一个调整寻找住房的合理时间，应当提前1个月通知承租人；未提前通知的，原租赁合同继续有效。此后，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。

　　此外，《办法》规定租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　“登记备案”维护承租人

　　房屋租赁要办理登记备案，是此次《办法》出台前争议最多的。市房管局副局长庞元表示，由于不少市民将“登记备案”误解是政府为了收税，因此在公开意见征询时，对“登记备案”条款持支持意见的只占49%。而事实上，“登记备案”有利于维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”等权利的实现。

　　顾长浩提醒广大市民，租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。通过房地产经纪机构订立租赁合同的，登记备案由房地产经纪机构代为办理。这样将有利于保护租赁当事人的合法权益，便于相关部门管理。

　　按照《办法》要求，不仅10月1日以后签订的租赁合同都应该进行合同登记备案，由于上海从2004年开始已经实行备案制度，因此之前的房屋租赁合同也应追溯登记。

　　明确“最小出租单位”

　　针对近几年来房屋租赁市场中暴露出的群租所带来的众多问题，《办法》中给予了群租明确的认定标准。

　　其中包括明确了“最小出租单位”，即必须以一间原始设计为最小出租单位，强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人居住。徐巍