李冰：美国楼市价格已在底部

　　不久前，有分析称，美国房地产市场面临比1929年大萧条时更深幅度的下跌。然而，种种迹象表明，美国楼市即使不能“量价齐升”，也已处于底部。

　　历史数据显示，美国100多年来全国性的房地产泡沫只有一次。假设1890年美国房价在扣除通胀因素后为100点，1990年也只有126.5。因此，美国上两次房地产“熊市”跌幅都很小：1979－1982年期间跌14%，1988－1995年跌6%。

　　2003年，是美国唯一的房价泡沫周期的膨胀起点。当时美国利率跌至1%，次级贷款又增加了购房需求。而标普公司的数据显示，今年一季度末，美国20个大城市房价指数已跌到2003年3月以来最低点。美国商务部数据显示，美国今年2月，新屋销售价格中位数（20.2万美元）是2003年12月以来最低。美国的房价收入比也从2006年的3.5，降到2010年的2.7。可见，美国房地产泡沫已被挤干。

　　美国特殊的贫富差距、居住习惯、消费观念、信贷政策等因素，决定整个社会长期的居民自有住房比例比较稳定。该比率自1964年以来一直在64%左右。给低收入居民发放次级贷款，不仅造成房价泡沫，也带来了自有房屋比率的泡沫。但美国人口普查局的报告显示，由于不少业主无法偿还按揭贷款，房屋被银行收走，美国住房自有率已跌至66.9%，并创下1999年以来的最低水平。

　　当买房的成本低于租房成本，房价显然就很难下跌。德意志银行的数据显示：目前美国购房人仅用收入的9.8%来支付税后房贷、房产税和保险，比2007年房价泡沫最大的时候下降了17.2%，这是自1999年以来的最低值。在美国54个主要房地产市场中，有28个市场的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。在亚特兰大，这一比例达到了34%。

　　美国房地产经纪商协会发布的5月二手房签约销售报告显示，签约销售指数环比大涨8.2%，同比上涨13.4%，这是过去13个月来二手房签销首次实现同比上涨。标普公司20个大城市房价指数近八个月来首次环比上涨。

　　目前美国楼市最大的困扰，是止赎房的抛售对房价的冲击。数据显示，美国5月房地产止赎行为跌至42个月的新低。另外，一季度末美国拖欠房贷达60天以上的房主数量连续第五个季度出现下降。美国政府上周推出新的刺激政策，将允许一些失业房主推迟支付房贷的期限从4个月延长为一年。美国住房和城市发展部部长表示，救助升级后可使成千上万人保住住房。

　　美国“股神”巴菲特上周称，随着房地产市场的最终反弹，失业率将在几年内降至6%。如果巴菲特不失算，在基本面和政策支持的共同刺激下，美国楼市的复苏，将令美国经济面临更强劲的复苏，对全球经济构成利好。

　　（作者为新浪博客风云博主）