上海二手房市场分化加剧

　　本报讯 （记者 张奕）2011年已经过半，眼下，新房市场上各类促销名目繁多，房价走势显得扑朔迷离。相比之下，“嗅觉”灵敏的二手房市场似乎更能反映人们对房价走向的预期。在“调控力度不放松”的政策预期下，二手房市场分化行情加剧，成交量减小，价格涨幅微弱，6月份上海二手房指数近乎走平。

　　今年上半年，上海二手房的成交画出了一条“波浪形”曲线。据搜房网统计，今年1月份，上海二手房成交套数曾经创下2.12万套的高位，1月底调控新政出台后，2月份的成交骤降成7844套。此后逐步回升，但回升态势在6月份终结，6月份二手房成交套数比5月份明显下跌。与此同时，今年上半年上海二手房的挂牌量却是持续走高，并在6月份第三周达到最高值，挂牌量为16.45万套。

　　今年出台的多项调控政策，使得投资性购房需求被大大抑制，别墅、豪宅等投资性项目的成交相对减少。在新房市场上，一个明显的表现是上半年新建商品住宅套均成交价格出现下降。新浪乐居统计显示，今年上半年全市新建商品住宅成交均价为259.13万元/套，相比去年的263万元/套，下降了4万多元，也是2004年以来套均住宅成交均价的首次下跌。同样，二手房市场上，原先投资客集中的高端住宅，由于买家太少，成交价格正呈现调整下滑的态势。据汉宇地产陆家嘴(600663,股吧)分行的中介业务员介绍，近期有一套“世茂滨江”的房源，挂牌价3000万元，最后以2850万元成交，议价空间达到150万元，这在以前是几乎不可能的。

　　因为地段、房屋品质等不同，二手房市场中各板块间的差异十分明显。据上海二手房指数办公室的监控，6月份静安、徐汇、黄浦、长宁等中心城区的价格领涨态势几乎消失。其中静安上涨0.13%，徐汇上涨0.09%，新黄浦(600638,股吧)上涨0.08%，长宁微涨0.02%，涨幅较上月缩小很多。普陀、杨浦以及近郊的嘉定、宝山等，二手房价涨幅反而有微弱扩大，显示近期自住、置换性需求出现了区域性转移。

　　不过，由于中低端二手房价持续高位运行，部分刚需客离场观望，加上新房降价促销又分流了一些群体，目前整个二手房市场呈现出推力不足的局面，即成交量减小，成交价格涨幅微弱。统计显示，今年6月，上海二手房指数为2597点，比5月份仅上涨了0.09%，涨幅相比5月份缩小了0.06个百分点。全市81个重点监控板块中，房价上涨的有50个，下跌9个，持平22个。上涨板块平均上涨幅度为0.19%，涨幅比5月份缩小了0.25个百分点。上海二手房指数办公室认为，随着调控周期的拉长，二手房市场未来有可能降价打破僵局。