小房企：卖掉比降价划算

　　贾华杰

　　活跃的房地产开发商数量正在迅速减少。对多数中小开发商来说，不降价，可能会面临资金链断裂；降价，整个项目就会亏本。

　　借高利贷年息超过50%的中小房企业来说，此时已不是降价能够挽救的，最快最便捷的方式是打包卖给大企业。

　　世联地产(002285,股吧)市场研究部总监王海斌曾表示，房地产行业是一个资金周转要求很高的行业，在资金链承压的情况下，市场成交量又极度萎缩，出于资金周转需要出售部分资产，比卖房子回笼资金要快一些。

　　7月6日，北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在北京产权交易挂牌出让旗下一块黄金地块项目公司93.45%的股权及债务，叫价8.2亿。

　　该项目位于北京市东城区王府井(600859,股吧)大街黄图岗危改小区内，北临世都百货商场，南临王府饭店。项目占地8913.02平方米，规划建筑面积64440平方米。

　　挂牌文件显示，该项目地上拆迁已进行完毕，已具备水、电、道路“三通”的条件，基本完成土地平整。显然，虽为上市房企，但在市场低迷，融资成本高企的情况下，自身已无力完成项目的开发，不得不寻此脱身之计。

　　对于长期坐享房地产开发大额利润的“老板”来说，要是自己有钱做开发，谁都不会舍得转让旗下的土地的资产。在房地产市场“钱紧”的状况下，许多中小房企经营活动面临困境，转让项目或股权成了救命稻草。

　　清科研究中心中国并购市场一季度报告指出，在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大洗牌加速，房地产并购市场依旧保持了火爆态势。

　　在广东小城清远市今年一季度就上演一场并购中小房企的大戏。万科、恒大、碧桂园三巨头通过二级市场共收购了至少225万平方米的土地，相当于去年清远一级市场土地出让总面积的84%。把大型房企称为“大鳄”，在这个时机简直再恰当不过了。

　　年初，碧桂园发布公告，旗下的全资子公司顺德碧桂园公司，与清远新亚房地产开发有限公司订立合作协议，双方将合作开发后者在广东省内项目，其中位于清远境内的地块面积达到120万平方米，拟开发为住宅物业。

　　随后，位于清远市的原属于上市公司锦龙股份(000712,股吧)子公司锦龙地产的一块面积为11万余平方米的商住用地，也被万科收购。

　　此外，恒大地产出手并购了原属于清远市银湖城投资有限公司的银湖城项目。根据规划该项目建成一座集星级酒店、康体休闲、旅游度假、养生居住、品牌商业、饮食娱乐、文化教育等功能于一体的旅游休闲地产，建筑面积约90万平方米。

　　值得注意的是，除了在清远收购中小房企外，恒大集团还以16.6亿元的价格斩获了深圳建设集团71%的股权。

　　此外，市场上比较大的并购行为还有，3月份，大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城，并更名为大连佳兆业广场。4月份，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权。

　　根据清科研究中心的详细数据，2011年第一季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居第一，占比14.1%；一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长了72.6%。

　　中航证券研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%—30%的企业面临被迫出局的窘境。

　　世联地产研究部报告指出，截至5月底，2011年银行贷款增幅不到10%，而2010年银行贷款增幅最高曾达到46.1%，同时预收账款增幅相比2010年也同样出现了下降。

　　不过，目前而言，真正资金链紧张的是中小型开发商，很多中小型开发商在付完地价款后，后续开工的钱所剩无几。市场人士指出，现在中小地产商主要做的是合作开发，或者是卖资产，本身已经是整个行业整合的开始，若明年信贷政策继续从紧，可能会真正出现一些企业破产，清场等都会出现。每一次大的政策波动，都是行业洗牌的契机，而此次调控由于持续时间较长，使得资金脆弱者，不得不主动出局。

　　在每一轮宏观调控过后，大型房地产企业的市场份额都会出现一定增长。相关数据显示，中国房地产10强企业的市场占有率已经从去年的10%，上升到了一季度的15%左右。由此也可以看出被挤出市场的还是一些中小房企。