楼市价格依然坚挺 保障房或重创地产市场

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　7月2日上午，中国指数研究院发布《6月中国房地产指数系统百城价格指数》报告。报告显示：6月百城住宅平均价格环比5月上涨0.41%，十大城市与5月基本持平。

　　资深房地产专家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时表示：“从数据看，6月房价依然继续上涨，上涨的趋势越来越明显。可想而知，房价下降非常困难。”

　　6月房价持平

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。与去年6月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%，其中34个城市涨幅介于5%~10%之间，28个城市涨幅在5%以内，9个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中合肥、石家庄、天津、绍兴4个城市跌幅在1%以内。

　　谢逸枫认为：“虽然面临强大的政策调控，由于保障房供应缓慢和开发商供应受到限制，导致供求关系未发生扭转。在房地产抗通胀和热钱的冲击下，调控的效果受到影响。说明今年下半年货币政策将继续收紧，限购令将全部覆盖到房价上涨过快的二三线城市，不排除在今年7月继续上调存款准备金率和加息，吸引市场流动性，挤压开发商的资金链，迫使开发商降价。”

　　谢逸枫称：“从6月数据看，表明6月房价整体比较平稳，开发商下降房价动力不足。在持续严厉调控政策下,目前中国房价涨幅增速已显放缓趋势，环比价格下降的城市增多，为年内连续第五个月同比增速放缓。但是，房价上涨态势并未完成遏制，6月房价上涨城市明显比5月增加到75个城市，价格涨幅略微涨。说明在政策调控力度前所未有的情况下，限购和限贷及限价等加税的行政强制手段压制不住价格上涨的脚步。也表示房地产调控未触及到楼市根本问题-土地财政制度。尤其是中国地方政府不良贷款资产的债务达到10.7万亿和保障房建设1000万套资金需要1.4万亿及上半年全国土地市场萧条的特殊背景,土地财政必然成为今年下半年国务院房地产调控的巨大压力,调控面临着进退两难的局面。”

　　二三线城市房价涨幅高于一线

　　报告显示，6月住宅价格环比5月涨幅居前的城市分别是：郑州、长春、淮坊、洛阳、新乡、淄博、兰州，涨幅皆在2%-3%之间。另有吉林、聊城等20个城市的涨幅在1%-2%之间，哈尔滨、宿迁等48个城市的涨幅在1%以内。6月住宅价格环比5月跌幅居前的城市是三亚、石家庄、株洲，跌幅在0.8%-1%之间，另有台州、大连、重庆（主城区）、南京、东营、宜昌、保定、北海、泰州等22个城市下跌，跌幅在0.8%以内。

　　谢逸枫指出，从数据看，二三线城市房地产价格继续上涨，环比上涨的城市多过下降的城市。由于限购政策的影响，导致投资客转移二三线城市和开发商到二三线城市抢地及地方政府鼓励房地产等渴望土地财政，还地方债，让房价上涨越来越明显。为防止二三线城市房价继续上涨过快，意味着今年下半年限购政策不会放松或变通退出，而是继续实施限购令，并且继续扩大到二三线城市，遏制房价上涨。”

　　根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。

　　“从四个一线城市数据看，一线城市房价继续上涨，将导致政策继续加强调控的必要性。说明一线城市房地产价格抗压性特别强。一方面是目前高通胀率预期上升和国内人民币不断升值及热钱等银行存款的负利率影响，房地产成为富人抢购投资的最好产品。另外一方面是到2011年上半年全国出现10个地王，在一定程度上，地王的出现导致房价上涨预期，并且吸引更多的人投资房地产。同时，一线城市实际供求关系未发生扭转。按照几个城市的地方政府房地产网站数据看，新增供应和可售的库存及保障房的供应全部加起来，每个城市的消化时间至少需要15个月以上，基本是供大于求。但是，实际上开发商受到限购和限贷及限价等地方政府停售高端产品的影响，市场上的实际供应量是非常少，导致供不应求。”谢逸枫表示。

　　谢逸枫称：“一旦保障房建设下半年11月完工，另外是市场库存和保障房及新增供应被调控迫出，导致集中释放，开发商的资金链必然受到重创，特别是货币政策和融资渠道继续收紧的情况下。另外在限购和限贷及限价、加税、房产税等新国八条一系列的调控下，下半年购房需求必然受到削弱。开发商要想稳定销售业绩和打破买卖双方市场僵持局面及保护资金链不受冲击，必须通过销售回收资金。因此，下半年如形成这样的趋势，房地产价格或将出现下行的通道，不排除部分开发商提前打价格促销战，抢占今年金九银十楼市传统销售旺季的时机。”