保障房和房价的函数题

　　陈哲

　　新一轮调控的两大目标保障房建设和稳定房价已经棋至中盘。2011年房价控制被提到前所未有的地位，保障房的建设和上市也迎来了一个高峰。

　　在政策制定者的思路里，保障房建设的长期目标是通过对市场供需结构的重新划分，来控制房价的飙涨。这样的目标是否能如期完成呢？

　　能不能降房价？

　　中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜认为，保障房大量释放对普通商品房市场的冲击是存在的。首先，保障房入市，会将一部分原本紧盯中小户型的中低端收入者，从市场上分流出来，供需结构调整会促使开发商降价。其次，大量保障房的土地供给或者保障房配建，使得周边参照商品房价降低。

　　虽然很多人认为保障房能对房价产生冲击毫无悬念，但支持者似乎并未给出十分值得信服的数据。

　　市场达成的共识是，今年房地产调控的两大目标包括，稳定房价和保障房建设。不过，“从轻重缓急的角度而言，保障房的地位可能要更高一些。”易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，保障房的长远目标实际上很大程度在于稳定房价。

　　从这个维度，持用保障房降价思路的批评者似乎有更强的理由。知名楼市评论人蔡为民说，因为保障房的建设任务，各地的土地供应结构发生了巨大的变化。一方面调控使得开发商资金链紧绷，无暇拿地加大住宅供应；另外，地方政府思路从土地财政转为楼宇经济，由商品住宅转向商业的趋势明显，住宅土地供应进一步萎缩，都使得普通住宅新增量将持续减少。

　　在资金层面，各地真正能落实到保障房建设方面的资金的主流渠道还是来自土地财政，中央政府不断的鞭策和约谈，最终让地方政府还得想办法从土地财政上想办法。“一时的降价促销，可能是市场的非常态表现，但长期看，面粉价升，要面包价格下降，除非出现黑心面包。”蔡为民说。

　　当然，市场也有更为平衡的观点。以上海为样本，上海浦东发展研究院房地产中心主任李战军认为，一方面，大量经济适用房的供给，短期内能拉低市场商品住宅的房价，而硬币的反面是，市场商品住宅供地的不足，导致商品住宅的房价出现报复性的反弹。

　　降哪里的房价？

　　一线城市或者二线城市，哪里的房价会因为保障房的大量入市而下降？这个问题也颇有争议。

　　汪利娜认为，一线城市如上海的市场层次丰富，保障房对象定位非常明确，商品房和保障房之间差异显著。“上海保障房目前结构上以动迁安置房为主，这部分人的需求和市场上真正的刚需区别很大，因此保障房并不会对商品房市场造成巨大的冲击。

　　“而在各地的保障房修建指标中，由于很多中西部省份接到的目标比实际上报的数字要多，导致保障房对象属于中低和中等收入人群，这个定位与商品房是部分重合的，那么这类二线城市市场所受到的冲击就会非常大。”汪利娜说。

　　中西部一些省份的官员对此也非常苦恼。“现在城市化的主流路径还是中西部人口往东部迁徙，我们的城市化仍然处于起步阶段，需要保障的人群数量有限，这么多的房子，严格按照标准很难消化。”湖北省一位政府官员说，中央今年给该省的保障房指标是38万套，甚至超过了沿海流动人口大省浙江的17万套。

　　在这样的案例中，为了把保障房卖出去，“不得不降低准入门槛”，导致普通商品房的价格被拉低。

　　但一线城市的市场亦有其担忧，这些人往往会选择政府福利而非入市购房。在北京，保障房成为公务员福利分房的现象同样严重。由于保障房建设前的供需测算并不明确，上海市一再放宽准入门槛，实质上折射出保障房建设量已经挤占商品住宅市场的现实。

　　什么保障房对房价有实质冲击？

　　目前国内保障房的口径中包括了经济适用房、限价房、公租房、廉租房。但真正能够拉低市场房价的是什么，在不同的地区，似乎也有不同定位。

　　在复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰看来，实质对商品住房市场有冲击作用的只有公租房，这种房源是通过对中等和中高收入群体——潜在客户的分流来达到降价的作用。

　　保障房的其他类型中，“动迁房是个面向特定群体的割裂的系统，谈不上保障作用；经适房本身的供应对象与商品住房是重合的，其供应会挤占商品房用地，导致商品房供应减少，越建越托市。”陈杰说。

　　不过，本报调查的情况是，上海经济适用房分配过程中，一些在市区有老房子的居民，由于人均住房面积和可支配收入合格，而被列入到保障范畴。但他们所拥有的老房子地段好，一旦获拆迁货币补偿或出售，即可持币入市成为普通商品房市场的消费群体。

　　市场的自我调节

　　市场的参与主体在保障房大量入市前夜，同样做出了自我调整。

　　一些曾以大量中小套型公寓建设为主的大型开发商如万科都在向商业地产大踏步转型，而像绿地这样的国企更是凭借天然的优势进入保障房市场，以弥补产品受到的冲击。

　　更多的开发商采取打造差异化产品甚至豪宅，从产品定位上来与政策保障住房分清边界。而一些土储稀缺的中小型开发商，有的采用囤地捂盘的方式来将项目捂热，在价格上与保障房拉开差距。

　　比如东渡国际在上海青浦的项目青筑，2008年这个号称融入了青花瓷文化的项目开动，2010年初曾对外宣称单价万元以内，但到了2011年7月，该项目网上报价已经接近2万元。而浦东星河湾虽然与上海老牌动迁房项目锦博苑仅一河之隔，但通过打磨品质和出色营销，目前单价是后者的两倍以上。

　　中房信研究总监薛建雄说，市场主体会自我调节，以避免和政策房正面冲突。