土地出让金同比缩水近三成 四成经营性用地零溢

2011-07-07 08:08    作者:顾菁   来源:东方网

  东方网7月7日消息:据《东方早报》报道,“今年上半年上海的土地市场成交并不算活跃,大量的地块零溢价成交,上半年的土地出让金也仅为去年全年的三成。

  但业内人士却表示,目前土地市场的状况并非冷清,而是地价回归到了一种正常合理的水平。下半年或基本维持上半年的态势,不失为开发商抄底的好时机。”

  土地收入仅为去年三成

  方方地产咨询机构统计数据显示,截至6月30日,今年上半年上海共成交310幅土地,总计1029.6万平方米,与去年同期相比上涨6.24%。然而,成交金额却在减少,上半年出让土地总收入为492亿元,同比下滑27.36%,仅完成去年全年土地出让总收入的31.65%。

  上海同策房产咨询机构分析师陆程超告诉记者,“今年上半年优质地块的推出并不多,经营性宅地仅占全部出让土地的18.69%,而去年同期则占到了37.19%。另一方面,二级市场的低迷表现也直接影响了一级市场,土地溢价率普遍降低也是造成土地收入减少的原因之一。”

  世联地产(002285,股吧)华东区域分析师裴红梅表示,“从成交的地块来看,2010年度全年经营性土地成交的平均溢价率为72%,上半年略低于全年平均值,这和去年下半年房地产销售行情向好有很大关系。而今年上半年经营性用地成交的平均溢价率为34%,房企拿地更加谨慎,频繁的低溢价率成交,导致土地出让金缩水。”

  ★土地出让金难免负增长★

  方方地产咨询机构提供的数据显示,上海土地出让收入自2008年以来一直保持着连续高增长的态势,2008年423.2亿元、2009年1012.9亿元,2010年更是创下了1560.8亿元的历史高位。

  而今年上半年的土地收入仅达到去年的三成,下半年土地市场是否还会延续上半年走势,土地出让金是否会出现负增长?

  裴红梅表示,“今年房企的资金链紧张已经众所周知,上半年各大开发商的销售状况一般,资金回笼放缓,在市场调控没有放松的情况下,开发商可能继续保持理性的态度拿地,因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状,全年土地出让金负增长的情况难以避免。”

  宋会雍也指出,“严厉的房地产宏观调控政策,正在影响房企对于上海住宅用地价值的判断,不少房地产开发企业转战政策相对宽松的二三线城市,因此对于土地财政有着较强依赖的地方政府正遭遇煎熬。”

  ★四成经营性用地零溢价★

  搜房网数据监控中心分析师认为,随着房地产市场尤其是住宅市场遇冷,后市的走势仍不明朗,开发商对于下一步拿地的热情也出现大幅下降;同时由于商品房成交量的萎靡不振,使得开发商的资金链处于较为紧张的状态,没有实力再去大规模拿地。而从当前较低的成交溢价率来看,房企拿地也渐趋理性。

  搜房网数据监控中心统计数据显示,上海上半年公开市场土地交易中有41幅经营性用地零溢价成交,约占所有经营性成交土地四成,同时另有10幅土地接近底价成交。

  中指院上海分院高级分析师肖云祥指出,“从溢价率的走低可以判断,开发商拿地正趋于理性。土地市场也将随之回归理性。下半年很有可能维持低溢价率的水平。”

  上海中原研究咨询部总监宋会雍指出,今年上海加快了保障性住房用地的供应速度,相应的普通居住用地供应则有所放缓。商办用地供应有明显起色,同比提升逾五成。

  成交方面,经营性用地的交易量同比显著提高,但纯住宅用地溢价水平开始出现回落,由于出让地块地理位置偏远且规模较小,或者受条件限制等因素,外加调控政策,让众多房企对未来住宅用地开发收益有所保留,使得居住用地受关注度有所降低。“商办地块拍卖市场则是风生水起,地块溢价率逆势上扬。”宋会雍说。

  ★下半年或是“抄底”时★

  中原研究咨询部总监宋会雍认为,面对严厉调控,土地市场的影响通常会滞后于住宅楼市,根据今年用地供应计划总量1200万平方米,上半年实际已完成计划的六成,土地出让步伐稳中提速,但房企拿地速度却相对迟缓,土地市场略显冷清。

  随着房地产开发企业资金来源增速的放缓,下一阶段开发企业资金将可能迈入资金预警期。

  宋会雍认为,企业资金有效运转窘境或将出现,融资环境明显趋紧,预计土地储备较为充裕的品牌房企对竞拍居住用地仍将趋于谨慎,不过不能排除优质地块受追捧而出现高地价的现象,不排除市场将出现抄底心态,也不排除会有一些好的投资机构,或者房企联合拿地的可能。

  “此外,相较于住宅用地,开发商对于商办地块仍较为谨慎,高溢价的概率较小,因此预计未来土地市场地价有望理性回归。”宋会雍进一步指出。

  裴红梅在认为下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状的同时,也表示,“对于资金相对充足的开发商而言,如果遇到适合企业战略发展的地块,在这个时机拿下做储备不失为明智之举。”裴红梅强调。

  宅地最高

  楼板价2.14万

  搜房网数据监控中心数据显示,上半年住宅地块楼板价最高的为浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块),达2.14万元/平方米。成交总价最高的为杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块),交易金额达到31.34亿元。

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