上海二手房呈现分化震荡格局

　　上海二手房指数办公室最新公布的报告显示，2011年6月，上海二手房指数为2597点，较上月上升3点，环比上涨0.09%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。

　　上海二手房指数办公室认为，经过短暂的市场需求回升，在“调控力度不放松”的政策预期下，逐渐回升的二手房市场出现分化震荡格局。上涨板块虽然增多，但价格涨幅远小于下跌板块的降幅；市中心领涨态势减弱，非新兴中心城区反而一度走高。从市场需求来看，中低端二手房价持续高位运行，迫使部分刚需客离场。由于缺乏有力的需求支撑，整个二手房市场呈现出推力不足的局面，即成交量减小，成交价格涨幅微弱，近乎走平。

　　经统计，4个市中心区及浦东陆家嘴(600663,股吧)6月平均上涨0.08%，但涨幅相比上月大幅缩小0.26个百分点。8个传统市区6月平均上涨0.11%，虽列全市涨幅之首，但涨幅相比上月缩小0.14个百分点。一方面，CPI指数逐月走高，加息预期提升；但另一方面，传统市区凭借良好的区域优势，抗跌性、抗风险性能力依然较强。市中心区领涨态势几乎消失。究其原因，一方面，市中心优质房源经消化后开始吃紧、新增挂牌量有限，而剩余房源不少是高价低质；另一方面，由于天气炎热，一些购房客的看房热情大减。另外，黄浦区和卢湾区宣布合并，短期内并未促进楼市成交，二手房市场反应平静，成交价格与之前无很大差异。

　　此外，上涨板块涨幅微小。经统计，6月全市100个控制点的81个重点监控板块中，上涨50个，下跌9个，持平22个。上涨板块比上月增加11个，下跌板块则减少了10个。板块震荡格局加大，表现为尽管上涨板块增多，但多数涨幅微乎其微。中小户型仍是热点，其持续走俏导致二手房市场频现卖家跳价；与此同时，资金实力并不雄厚的刚需置业群体在限购、限贷等政策的叠加影响下购买力日渐匮乏，相当部分人将注意力转投向新房，期待未来开发商会大量低价优惠推盘。

　　6月上涨板块平均上涨0.19%，但涨幅比上月大大缩小0.25个百分点。6月二手豪宅置换型需求增加，致使上涨板块增多。近期一手别墅促销，拉动二手别墅成交量向上，部分实力置换客看准时机出手，一定程度上拉高了成交均价。如小陆家嘴板块上涨0.41%。另外，市中心区一些成熟社区看房团热情不减，小面积学区房仍然广受青睐，如田林、康健板块6月上涨0.25%。

　　受到一手房降价促销和热销楼盘频现的影响，刚需和改善型需求被大大分流，二手房市场出现需求动力不足。同时，随着调控周期的拉长，二手房市场在出现一波需求反弹之后，后续乏力，房价涨势越走越弱。上海二手房指数办公室认为，在这种背景下，二手房市场未来有可能降价打破僵局。