大小房企“冰火两重天” 地产业洗牌在即

　　本报记者 杨成万

　　中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。

　　对此，接受记者采访的有关人士表示，大型房地产开发商与中小型房地产开发商的分化是必然现象，前十大房地产开发企业销售大增不会引发调控“加码”，地产股后市机会待观察。

　　大小房企业绩反差明显

　　西南证券(600369,股吧)地产行业分析师肖剑说，大型房地产开发商与中小型房地产开发商的分化是必然的。因为大型房地产开发商资金实力雄厚，在土地储备方面就胜过中小型房地产开发商。

　　“从销售靠前的十大房地产开发商来看，他们的销售增长点主要来自二、三线城市。”肖剑说，从已经预告了今年中报业绩的地产商来看，大都是中小型房地产开发商，由于他们不具备大型房地产开发商的优势，因此，在调控政策下业绩下滑就是很自然的事情，估计这种现象会继续存在下去。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，地产巨头们依然鞭马疾驰，只是部分企业正在掉队以前是依赖某些资源的，比如人脉、土地等，而经过近几年宏观调控和制度变革，旧资源被风吹雨打去；拥有新资源的，即有钱的、有地的、有特殊关系的企业成批进入，房地产业洗牌在即。

　　销量大增不会招致调控

　　“销售靠前的十大房地产开发商的销售增长幅度在80%以上，估计不会引发新一轮房地产调控。” 肖剑说，因为管理层调控的重点是房价，如果在房价下跌的同时，销量上升，正是管理层所需要的效果；相反，如果房价下跌的同时，销量也下跌，大量的房屋闲置，影响宏观经济，那只能说明房地产调控失败。同时，还应该对销售靠前的十大房地产开发商的销售增长幅度进行具体分析，是否因为原来基数很低的缘故。

　　肖剑说，从目前整个房地产市场运行情况来看，估计房地产调控政策将进入一个稳定期和观察期，不会再对房地产调控“加码”，随着保障房建设的进行，不排除对地方融资平台贷款有所放松。

　　某证券公司地产行业分析师也认为，因为销售靠前的十大房地产开发商的销售增长幅度大，是否引发进一步的调控，主要是看房价，而不是看销量。

　　杨红旭认为，当前的调控政策确实严厉，但却已步入平稳期，既不会放松，但暂时也难加码。

　　“我反倒估计下半年楼市政策存在松动的可能性，尤其是地方政府更有这种强烈需求。” 杨红旭说，正如2008年一样，随着经济下滑和楼市低迷，5月份开始就有城市公开出台救市政策，而中央直到10月才正式放松调控。今年上半年，很多城市土地出让金和房地产税收大幅下滑，而这两块收入一般占地方总收入的40%-70%之多，况且今年全国保障房建设指标高达1000万套，各地不同程度的面临资金短缺的难题。

　　后市机会与资金面相关

　　杨红旭说，地产股后市机会在很大程度上与资金面有关。今年以来，很多企业的资金情况确实不容乐观，但总体形势好于2008年。

　　对于国际评级机构和投行“唱空”中国楼市的现象， 杨红旭说，在这些机构的背后，常常隐有国际资本的特殊利益诉求：一方面，他们在“唱空”中国楼市，而另一方面外资又在快速流入中国楼市。今年1-5月，开发企业资金来源中的增幅为18%，其中利用外资量却大增57%。

　　肖剑说，我对地产股的态度是，看好地产大盘股机会，因为它们后续开发资金压力小，估值低，风险小。但基于政策面的不乐观，市场机会仅仅来源于估值修复，因此，应该逢低买入，逢高卖出，绝不能追涨杀跌。对中小盘地产股，由于其估值并不低，再加上政策调控和资金面的紧张，因此，建议以规避为宜。

　　某证券公司地产行业分析师说，他对地产股后市机会并不乐观，特别是“限购令”还在实施，不存在开发商愿不愿意卖，消费者愿不愿意买的问题，而是无购买指标就不能购买。因此，估计销售量大幅上升的局面不可持续。

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