上周北京12个新盘入市 开发商低价开盘求销量

12个新盘入市成交量上涨

随着国家信贷政策的进一步收紧，受到越来越大压力的开发商加快了推盘的步伐，业内人士预计，下半年开发商降价的可能性继续增加。而在市场结构方面，越来越多的改善型购房者进入市场，而基础刚需人群的购房热情有所消退。

●资金压力开始显现

开发商低价开盘求销量

上周（6月20日-6月26日）北京商品住宅共成交2443套，环比之前一周（6月13日-6月19日）上涨47.35%；成交面积23.64万平方米，环比上涨34.55%。其中期房共成交1940套，成交面积18.97万平方米，现房共成交503套，成交面积5.23万平方米。上周成交均价为20578元/平方米，环比上周下降2.08%，并且首次降至21000元/平方米以下。截止到6月26日，北京市商品住宅存量为100439套，继续在10万套关卡附近浮动。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，随着调控结果的不断显现，开发商以价换量的销售策略也愈发明显。在库存增长的压力之下，尽管房地产开发企业尚未就大规模的降价形成共识，但价格坚冰的缝隙已经出现。从6月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是半年内第6次上调存款准备金率，按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算，本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。银行信贷之路越来越窄，信托基金、民间融资、境外融资等其他融资渠道或门槛过高或成本过高，使得开发企业资金问题越发凸显。下半年开发企业面临的销售压力与降价压力日渐增大。

●远郊区县支撑市场

刚需释放速度减慢

上周成交排名第一的项目顺新绿色家园位于顺义区，成交套数为234套，成交均价为2457元/平方米。成交排名前十的项目中有六个位于远郊区县，其中有加州水郡、芭蕾雨·悦都[最新消息 价格 户型 点评]、中粮万科长阳半岛[最新消息 价格 户型 点评]三个房山项目。这些项目多为90平方米左右的两到三居，成交均价位于12000元/平方米-17000元/平方米之间。

对此，市场人士认为，目前低价盘的成交仍然占据了市场的主导，刚性需求仍在继续释放。但从数据中不难看出，这一特征也在逐渐减弱。上周面积在90平方米以下的住宅成交为1089套，占总成交套数的30.84%，而之前一周，90平方米以下住宅成交套数为2199套，占据了总成交套数的47.67%。由此可见，刚性需求的释放速度开始降低，数量开始减少。因为具有购买能力与购买资格的刚性需求的总量是一定的，三个月的释放期已经消化了一大部分，剩余部分中可能会选择继续观望，期待年底价格会有较大幅度的调整。

●上周12项目入市

价格多在两万到三万之间

亚豪机构数据显示，6月份截止至26日，北京市商品住宅新取得预售许可证个数为61个，而整个5月新增预售许可证仅为50个。由此可见，开发商在逐步加快推盘节奏。

此外，上周新开盘项目12个，是今年以来单周开盘项目量最多的一周，其中仅长阳光合作用、中建红杉溪谷、首开·熙悦山[最新消息 价格 户型 点评]三个为纯新盘，其他均为老项目后期。相比之前一周开盘项目均位于五六环之间的情况，上周新开盘项目中有两个位于三环到四环之间，分别为中铁建青秀城与中海[简介 最新动态]城。并且新开盘项目均价多位于20000元/平方米-30000元/平方米之间。

高姗认为，由此可见，现阶段开发商的意向客户群开始由基础刚性需求向改善型刚性需求转变。另一方面，因为远郊区县项目体量较大，影响价格变动的因素较多，因此每次调控首当其冲受到冲击的均是远郊区县项目，因体量较大延缓推盘会对开发企业造成较大影响，因此这些项目会在不断推盘的过程中调整价格以应对调控影响。而进入调控缓冲期之后，市区项目也不得不加快推盘节奏，以更加积极的态度来应对调控的影响。