万科转商传闻真相

　　王聪/文

　　近日，有媒体报道深圳万科公司已成立深圳万科商业管理有限公司，该公司包括北京万科商业发展部和无锡万科商业小组。消息一经传出，关于万科转战商业地产的各种传闻和猜测沸沸扬扬。为了解事情真相，笔者专门采访了深圳万科公司相关负责人及北京万科公司总裁毛大庆。

　　据了解，深圳万科商业管理有限公司的成立确有其事，但该公司只是深圳万科公司旗下的子公司，与北京商业发展部和无锡商业小组并无关联。

　　商管公司只负责本地业务

　　其实，早在2010年，业内就传过万科介入商业地产的消息。

　　6月10日，个别媒体在报道中表示，深圳万科商业管理有限公司法人代表为深圳万科公司总经理周彤，商管团队将负责运营深圳的万科红项目和双月湾项目。

　　“个别媒体对深圳万科商业管理有限公司的报道并不确切。”深圳万科公司相关负责人告诉笔者，在已有的报道中，除了成立商业管理公司和公司法人代表的相关信息准确外，其他内容都与事实不符。

　　据介绍，目前深圳万科商业管理有限公司只是在工商局办理了登记注册手续，该公司为深圳万科旗下的子公司，与北京的商业发展部和无锡的商业小组毫无关系。“其实用头脑想一想就知道这种架构是不可能的。因为这个商业管理公司是深圳万科成立的，而深圳和北京同为集团的子公司，是平级单位。所以深圳万科商业管理公司不可能把北京和无锡的商业地产管起来。”

　　不仅如此，新成立的商业管理公司的业务也并非此前报道中所描述的那样。这位负责人表示报道中的很多内容都是半猜测性质的，“相关项目和数据就更不知道是从哪里得来的了”。此外，他告诉笔者，深圳万科将于6月28日召开新闻发布会，由深圳万科总经理正式对外发布商业管理公司的相关信息，包括公司的业务、成立的原因以及战略层面的考虑等。另据一位深圳万科知情人士透露，商业管理公司的主要业务是负责深圳万科非住宅、非酒店类的所有商业项目的管理。

　　北京万科公司总裁毛大庆在接受笔者采访时，也否认了深圳万科商业管理公司包含北京商业发展部的说法，认为这纯属谣言。

　　据毛大庆介绍，北京万科的商业发展部成立于2010年8月，主要负责北京持有型物业的商业开发和经营。目前，北京万科商业地产总建筑面积接近40万平方米，主要是住宅配套的商业项目。包括昌平的金隅•万科广场、中粮万科•长阳半岛FUN MIX购物中心、公园五号的第五大道，此外还有一些零星的会所和小型物业。这些项目的开发、经营都是由北京的商业发展部来执行的。

　　发展商业仅为住宅服务

　　“商业发展部只是住宅公司的一个专业部，是为住宅服务的。”谈及商业发展部与住宅开发的关系时，毛大庆如是回答。其实从前面提到的商业发展部的业务构成中，也可以看出这一点。商业发展部的业务仍是住宅的商配项目，金隅•万科广场、中粮万科•长阳半岛FUN MIX购物中心虽然是建筑面积在15万平方米以上的大型综合体，但依旧属于住宅配套的商业规划，并非纯商业地产项目。而赢嘉中心这个北京万科收购的纯商业项目却并不归商业发展部管辖。

　　据了解，目前北京万科涉足的商业地产开发仍以住宅商业配套为主。毛大庆表示并不会过于主动地去发展商业地产，主要业务基本上还是住宅。“如果未来取得的土地有商业规划，我们就会认真去做；如果没有，我们不会主动去做，也不会主动去找”。

　　在商业地产的商业模式上，北京万科主要是对一些住宅的商业配套进行开发、持有和经营。其实，住宅的商业配套业务万科一直都在做。但以前是一些规模比较小的商铺和商业街，以散售为主；而现在是对一些大型的综合体进行开发，自己持有和经营。从散售到自己持有、经营，毛大庆认为这是为了适应住宅水平不断提升的要求，“现在大型的住宅用地一定有商业配套，很多大型、新兴的区域都需要这种配套，像金隅广场、长阳中粮万科城都是这个特征。”还有就是对住宅商业配套前景的看好，“我们觉得这种带有社区服务又是区域中心的商业中心前景非常好，这种商业是最有生命力的。”

　　虽然自行持有、经营的商业项目在逐渐增多，但是毛大庆表示北京万科的战略并没有发生改变，依然是以住宅为主。

　　今年4月，万科总裁郁亮曾经说过，“万科做商业其实还是为了住宅，主要是给住宅做配套，而不是做纯粹的持有物业。”而万科各地的商业团队，无论是从业务内容还是组织架构上来看，这些商业小组或部门依旧是隶属并服务于住宅业务的，而不是为了专门从事商业地产。

　　2010年起，万科在业务方面的确发生了一些变化，非住宅业务逐渐增多。万科在全国多个城市布局综合体和购物中心项目，如深圳的龙岗中心区项目、东莞长安项目、西安曲江项目、北京赢嘉中心项目和上海的七宝路53号地块项目等，总投资额超过百亿元。此外，万科还在深圳、武汉等地进行高端酒店业务的开发。2010年下半年起，万科股份开始授权一线城市公司成立商业筹备小组，总结商业地产运营经验，北京商业发展部、无锡商业小组等商业团队陆续成立。这一系列的举动和此次深圳万科商业管理公司的成立，说明万科正在尝试发展商业地产，发展多样化的业务。

　　但需要注意的是，去年，深圳万科提出了一体两翼的“蝴蝶模式”，即以住宅产品为主体，技术和服务为两翼。其中的服务包含“社区级商业+区域级商业+城市级商业”组合的商业配套。以商业配套为主、多业态经营，以商业促进住宅的发展，也许将成为万科未来在商业地产方面的独特模式。