小幅溢价 长风10号北地块卖出

　　晨报记者 林劲榆

　　今年上半年以来，上海土地市场波澜不惊，即使是最受市场关注的长风地区地块也没有引起开发商的激烈竞争，仅在小幅度溢价的情况下顺利成交。昨天，长风板块第十六幅地块长风地区10号北地块出让，杭州绿城置业、上海华彬投资有限公司联合体轻松获得开发权，这幅地块也成为今年成交总价最高的一幅商办用地。

　　开发商谨慎竞拍长风地块

　　据悉，杭州绿城置业、上海华彬投资有限公司联合购得长风地区10号北地块的总价为24.3亿元，楼板价10768元/平方米，溢价率8%。该地块东至中江路，西至泸定路，北至同普路，为商办用地，出让总面积为90269.7平方米，容积率2.5，出让起始价格22.51亿元，起始楼板价约9975元/平方米。

　　对于这幅土地感兴趣的开发商并不少，由于地块处于市中心区域，因此该幅地块成为今年最为热门的商业办公地块。从上海市规划与国土管理局网站上公开信息来看，“长风地区10号北地块”在竞拍前已有43家开发商领取了竞买申请书，并有2家提出了竞买申请。

　　虽然众多开发商对这幅地块感兴趣，但是出手的并不多，竞拍门槛令不少开发商止步。预申请出让须知相关内容显示，此地块的出让门槛颇多，商业建筑面积和办公建筑面积的比例分别为20%和80%，并设置了较为明确的功能定位，规划建设适合企业总部入驻的甲级办公楼 （其中，单幢地上建筑面积5000-7000平方米的办公楼在10幢左右，另有若干幢单幢地上建筑面积1-3万平方米的办公楼），同时还可以建设一座地上建筑面积4万平方米左右的五星级酒店以及两幢公寓式办公楼（地上总建筑面积4-5万平方米）。

　　长风商办用地楼板价不如住宅

　　长风地区10号北地块是长风板块出让的第16幅地块，除一块流拍之外，2004年以来，长风板块土地出让总成交价达到了247亿元。2009年以来，大部分长风住宅地块的出让楼板价格都超过2万元。“从目前市场价格来看，长风地区10号地块未来仍有盈利空间。”21世纪不动产有关统计数据显示，2008年10月被上海赢华房地产曾以7.64亿拿下的长风地区4号东地块南块，当时折合楼板价11390元/平方米，但最近期该地块建成后推出的赢华国际广场成交的办公项目均价约为3.16万元/平方米。

　　21世纪不动产有关分析人士表示，长风地块的商业地产实际发展一般，长风区域内商办用地普遍不如宅地。虽然目前住宅受控，但是除个别项目外，整体范围的商业地产成交提升并不明显，仍处“温吞水”阶段，因此开发商对商办用地仍较谨慎。

　　[新闻分析]

　　开发商缺钱 溢价率不高

　　中原地产有关分析人士指出，此地块溢价率仅为8%，主要原因有两点，一是地块对企业的限制要求较多，对企业的资金和运营经验等有较高的要求，且功能定位明确，大大降低了地块竞争的激烈度。二是此地块底价就高达22.51亿元，刷新年底商业地块价总价新高，起始楼板价已近万元/平方米。三是在楼市寒流的影响下，虽然商办项目不在销售过程中受到限贷限购等重磅政策的影响，但是信贷缩紧开发商融资渠道受阻，央行连续加息开发商资金压力明显增大，故商办地块开发商出手仍然较为谨慎。