上海一小区业委会两年多盈利百万

　　2008年年底，闵行区龙茗路东兰雅苑小区的运营状况还处在亏损境地。然而当第二届业委会接手后，仅仅两年多时间，截至今年3月小区业委会已扭亏为盈并净赚70多万元。业委会相关人员透露，预计今年8月前，小区业委还将继续获利30余万元，这也标志着业委会的盈利将突破百万大关……据了解，新物业管理条例修订的目的之一正是为了调和以往物业公司与小区业委会间“钉头碰铁头”的微妙关系。而对于东兰雅苑的居民们来说，业委会的探索模式无疑让人眼前一亮。

　　本报记者 陈弋

　　喜

　　探索变革两年多盈利一百万

　　临危就任：接手时维修基金亏3万

　　三年前，当闵行区龙茗路东兰雅苑小区的业委会副主任周女士初到业委会时，这里还没有一块真正像样的办公室。看着现如今正规、整洁的办公室，业委会的老成员们都感慨万千。业委会财务翁女士向记者回忆，“东兰雅苑在2003年的11月竣工交付，首届业委会成立是在交付后的第三年，而轮到我们（第二届业委会）接手时大约在2008-2009年间。按规定业委会三年才期满换届，不过首届业委实际上任期未满就进行了提前改选。”

　　原来，一般商品房在小区建成后有5年的项目保修期。也就是说，在小区建成后5年内，出现硬件问题还可以找开发商处理，如果过了这5年保修期，一旦小区出现大型维修项目，将全由业委会维修基金承担。在周女士这一届业委会接手时，正值保修期的“截止时间”，无疑面临着巨大的压力。周女士介绍，业委会维修基金最早都是来自于业主入住时按购房面积3%交付的维修金，数额约530多万元。“首届业委会的主要工作就是给小区加装了停车棚和其他一个项目，三年下来，维修基金的总额还是亏损了3万多元。”

　　三步变革：换物业、讨活动室、装摄像头

　　“保安、保洁、保绿这小区最重要的"三保"工作往往外包给其他公司在运作。一旦小区出了问题，物业公司相互推诿司空见惯。”于是第一步，业委会上任后进行了公开招标，层层筛选后确定了现在这家对“三保”统一管理的新物业公司。

　　紧接着第二步，业委会又开始着手向开发商征讨本应属于居民的活动室。“当时，他们已经准备把一部分"产权不明"的房源对外销售。”周女士表示。为了能和开发商据理力争，业委会自发学习相关政策法规，第一时间找到开发商要求退还本应属于小区业主的三套房源。“现在免费让小区业主出入打牌的活动室就是2008年据理力争的结果，开发商熬不过我们，最后同意让出三套房源给居民使用，并给业委会2万元的活动室装修费。”

　　出于安全考虑，东兰雅苑业委会第三步又给小区全面加装了摄像头。“我们也是严格把关，考虑经费再比较质量后，才集中购买了现在的摄像头。至今为止，还没有出现摄像头失灵的情况。”周女士说。

　　新招频出：基金存定期、广告位车位出租

　　首届业委会的维修基金都是存在银行的活期户头里，而新一届业委会决定分批把维修基金存到银行的定期户头里。把250万元存定期三年，把200万元存定期一年，把100万元存定期三个月，以此合理分配这笔不小的资金。

　　另外，小区业委会与物业公司合作把大楼公共广告位（电梯广告）对外出租，物业公司拿25%，业委会拿75%。小区车位出租则成为业委会的另一重大营收。

　　忧

　　磨合尚待时间业主仍有质疑声

　　尽管业委会的工作人员都是用自己的业余时间在为小区服务，仍然有其他业主提出不同的声音。据了解，主要质疑焦点聚集在业委会对外公示的费用清单上。

　　业委会方面表示，如果根据区房管局的要求，公示的数据都是些老百姓看不懂的资金流向。为了做到通俗易懂，他们特地把深奥的资金流向表化成“固定车位收入、临时车位收入、利息收入、税费、维修支出、绿化工程”等简单的收支明细表。但这样也引来了其他质疑声，“为什么会有交通费？业委会成员的交通费业主又该如何监管？业委会成员每个月200-300元的额外补助是不是存在水分？”

　　对此，业委会副主任周女士回应，之所以把费用全部公示也是为了防止有其他业主质疑，自己绝对没有多捞一分钱。“至于交通费，都是我们去多个政府委办局为小区装光缆、安全防盗设施等产生的交通费用。为了省钱我们都是乘坐公交和地铁，很难拿到单次发票，这或许仍是亟待我们和业主相互协调后进行改善的地方。”