保障房开工率低 业内称：亏本是个大概率事件

　　时间过半，2011年度中国保障房建设开工1000万套的任务，只完成了三四成，已经公布的数据显示，截至5月底，上海经适房项目已完成约25%的开工计划。江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底，浙江省完成年度目标任务的33.2%。重庆市则开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，是全国完成情况最好的省份。

　　面对如此局面，住建部表示，为确保按时按量完成年度保障房开工计划，各地政府要在6月6日前必须公布保障房项目进程等信息，下一步须克服困难加快进度，确保10月底前全部开工。

　　对于1000万套保障房建设的开工任务，能否在10月底前完成的问题，其实理应没有悬念从历史的经验看，当压力下达到各级地方政府时，任务通常能够实现。但问题在于，开工的目标实现了，完工的目标或许会在未来成为新的压力。

　　保障房建设目前开工不足的原因，与任务太紧有很大的关系。从决定加快保障房建设，到划定具体建设目标，几乎没有多少时间上的缓冲期。各地政府在保障房建设方面的欠账，已经长达10数年之久，保障房如何与市场接轨，如何解决开发的方式、方法，以及与开发企业的合作模式，都需要时间探讨和解决。

　　此外，硬性任务分解方式，也多少让地方政府不知所措。以河北石家庄为例，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了24倍。有相关官员表示，这个数字并不是根据石家庄保障房的实际需要制定出来的，而是全国总共要建1000万套的指标分解到河北省后，河北省又把指标分解给石家庄。

　　在压力如此之大的情况下，边起草文件、边规划、边施工，是很多城市正在发生的事情。“各地都还在摸石头，还没有过河。”2011年5月，参与了一些地方政府保障房建设顾问工作的华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎曾这样介绍说。他表示，一方面，地方政府要盘算完成的保障房数量，解决当年度燃眉之急。另一方面，要筹划资金，尤其是长线资金。“算数”与“算钱”成为当前保障房建设的要务。钱算不清楚，数当然完成起来会有困难。

　　“钱”与“量”的关系，换句话说，是保障房住房中的商业逻辑如何实现的问题。盖房子要花钱，费用从哪里来？

　　住建部副部长齐骥曾透露，完成1000万套的保障房建设任务大概需要1.3万亿元建设资金。

　　为解决资金问题，财政部、住建部下发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，要求必须确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。

　　但能否做到呢？依据财政部统计显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，当年安排支出为26975.79亿元，包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。依此计算，去年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。

　　除土地收益外，公积金增值收益也是可以动用的资源，但该收益今年估计也只有40多亿元。

　　有关方面认为，还有一半左右的保障房建设资金需要靠长期借贷解决，如开发银行和商业银行的长期资金贷款。

　　但现实的情况是，银行、险资、社保基金等多以债权形式参与经济适用房和棚户区改造，对公租房则态度谨慎，投入长线资金的意愿不足。

　　资本方的态度如此，开发企业亦同。除政府投入的资金外，社会资金和企业资金都需要投资回报，合理的盈利模式，是保障房建设过程中必须解决的问题。

　　万科集团董秘谭华杰曾算过一笔账，他认为现在一个保障房项目在两年内收到钱的概率是不高的，亏本是个大概率事件。

　　以保障房建设目前各地主要采用的方式看，基本上以配建和代建两大方式为主。

　　配建保障房，即开发商获得开发项目时，同时需要配建保障房。这对于地方政府来讲，是最简单的方式之一开发商不得不参与保障房建设，政府也免去了筹资、开发、管理等麻烦。但问题在于配建制度可以会使商品房的成本隐性化，实际增加商品房开发成本。

　　代建也可以分成三种方式：纯粹的代建，政府提供土地、资金，以及后期销售分配。由开发商代建，地方政府给予固定比例的管理费。利润不高，但企业不需要垫资，这种方式对政府资金能力考验很大；第二种即所谓的BT模式(建设－移交)，政府提供土地之后，开发商垫资开发，建成后由政府回购，实际操作中企业并不积极；第三种模式企业参与更为深入，开发商直接参与土地一级开发，从头干到尾，并最终获得销售回款，这种模式实际是开发商利用土地一级开发中其他项目规划开发谋利。

　　但不管是哪种方式，人们可以看出其中借土地生钱的清晰的链条。而在现实中，借保障房建设，谋求工业用地变性为住宅用地，获得土地高收益的企业，绝不在少数。如果大量工业用地借此进入开发市场，对政府的土地控制，无疑又提出了新的考验。

　　对于保障房建设问题，一位房地产业内人士一针见血地指出：“一方面要放弃一部分土地出让的收入，另一方面还要再投入资金建设保障房，这在短时期内是很难做到平衡的。”(记者 董沛)