新华社狂批京城暴利豪宅

2011-06-07 06:00    作者:   来源:解放网-新闻晨报  

  据新华社6月6日电

  “新华视点”记者调查发现,狂涨价、久囤地、撬地球最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。

  狂涨价:成本仅四万售价三十万

  2009年7月21日开盘时,钓鱼台7号院以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第1季度,每平方米销售均价突破8万元,3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内,在北京市豪宅均价排行榜中,钓鱼台7号院稳居榜首。

  不过,钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。

  北京市房地产交易管理网5月的数据显示,该楼盘刚刚公布了一批拿到销售证的现房,其中3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格,也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

  从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下,仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。

  目前这个项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视,北京市住房和城乡建设委员会3日宣布,已暂停该项目23套定价过高房屋的销售,并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

  久囤地:楼面价两千多房价十余万

  与堪称天价的钓鱼台7号院房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象。

  记者从北京市国土资源局获悉,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。

  尽管不排除另有拆迁等费用,但这一地价与其所在的王府井(600859,股吧)板块相比,无疑极不相称。北京市国土资源局的数据显示,2003年时,北京海淀区部分项目的楼面地价就已高达2000元/平方米,而如今,2232元/平方米的楼面地价,至少要在北京六环以外去找了。

  凭借分期开发策略,经过5年多的蛰伏,该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰,至2010年上市时,项目已卖至10万多元/平方米。

  记者了解到,分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。

  北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示,除了获得土地增值,开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少,进而推高房价。

  撬地球:5000万元“运作”到150亿元

  北京市长安8号项目,按照目前售价每平方米7万多元来计算,其市值最少为150亿元。

  但是,谁能想得到,这个项目的启动资金只有5000万元。

  2004年,北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块,占地面积为2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。

  据上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示,耀辉置业的净资产不到3000万元,注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目,无疑困难重重。

  起初,王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。尽管耀辉置业买地的投入是个谜,但从这个数据也可以看出,获得土地使用权的耀辉置业,当年市值仅5000万元。随后,天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术,为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元,项目顺利启动。

  通过合作买家的不断更迭和资本运作,长安8号目前基本建成,已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限,但其撬动的建设开发资金高达数十亿元,最终项目市值高达150亿元。

  事实上,在房地产领域,借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。

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