李佳鹏：成交持续下滑加大房企降价压力

　　根据北京市房地产交易管理网和伟业我爱我家市场研究院6月6日的统计数据显示，今年端午节假期头两天，北京全市新建商品房网签总量为242套，与去年端午节同期相比上涨了93.6%，但是与今年清明假期头两天相比下跌了16.8%，与“五一”假期头两天相比更是大幅下跌了73%。笔者认为，持续下滑的成交量正在增大房企降价促销的压力，未来一段时间“以价换量”加速回笼资金将成为房企的首要任务。

　　今年“新国八条”出台以来，楼市整体比较低迷，成交量持续在低位徘徊。以北京二手房为例，根据中原地产统计，5月北京二手房住宅网签套数为8067套，相比4月份再次下调13.8%，创28个月来新低。

　　不仅仅是二手房，一手商品房的成交同样惨淡。这可以从一组数据中得到佐证，亚豪机构统计数据显示，5月北京共有29个项目开盘销售，其中纯新盘多达10个，是今年最多的一个月。截至月末，29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低。

　　北京出现的情况并非个案，在楼市调控政策依然从紧，观望情绪浓厚，房价尚未出现实质性松动的情况下，成交量持续走低是多地楼市真实写照。而现实房价与广大购房者强烈的房价下跌预期之间存在着的巨大反差，无疑将进一步加重观望情绪。

　　笔者认为，在目前的市场环境下，价格将是决定成交量的一个关键性因素，因为在弱市时期，项目所有的外在条件都不足以成为促成购房决策的关键，而只有依靠价格杠杆才能推动项目销售，房地产开发商比较明智的选择就是降价促销，迎合消费者的心理预期进而促成成交。

　　事实上，目前开发商所面临的资金压力正成倍增加。一方面，销售回款愈加艰难；另一方面，融资渠道被全面收紧，融资成本大幅攀升。现实的融资困境和资金压力也将迫使房企降价促销。

　　自去年以来，央行采取了不断提高存款准备金率、连续多次加息等措施，货币政策逐渐趋紧，大中型金融机构存款准备金率更是达到21%的历史高位，不少开发商开始面临融资难的问题。同时，房地产开发企业资金来源结构数据也显示，国内贷款比重持续下降，而企业自筹资金比重快速上升，这反映出企业融资难度不断加大。

　　一边是成交量的持续下滑，一边是融资压力的不断加大，这些因素将成为撬动高房价最为有力的杠杆。笔者认为，未来一段时间内，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，为了缓解资金压力，越来越多的房企有望加入“以价换量”的阵营，打折促销加速回笼资金将在未来一段时间内成为房企的首要任务。对于房企而言，率先降价将会优先吸纳购买力，所获得的收益也将最大。