房地产调控政策手段大阅兵 信贷担主力尚留“撒

　　编者按：房子，你爱或不爱，它就在那里；房价，你恨或不恨，它兀自地涨着……随着时间流逝不断变化推出的一轮一轮调控政策，从开发环节到购房环节的信贷收紧，从交易环节税费优惠取消到购房销售首付成数的不断提高，再到销售监管的严格与完善，再加上房产税的试点、保障房建设的大干快上，终于，人们仿佛看到，幸福就在前面不远处……

　　始自2010年1月初的本轮房地产调控历经四次“升级”，至今已运行近一年半。“国十条”、“国五条”、新“国八条”在“国十一条”核心思想指导下，精准出击遏制房地产市场投机乱象。2011年行至中期，“新国八条”以及“一房一价”等最新调控措施的政策效应仍在持续发酵作用中。

　　信贷收紧担主力

　　首房首付上触四成

　　信贷伴随着政策的出台而逐步收紧，适用范围也从二套房扩大至首套房。

　　“国十一条”出台之时，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的优惠政策，而二套房也可以四成首付，利率波动范围则由银行自行掌控。至“国十条”出台，二套房贷款利率风险自控的权利已被收回，首套房仍维持最低两成首付的政策。三季度末，面对持续上涨的房价，“国五条”应时而生，首套房的二成首付已无处寻觅踪影，二套房的五成首付、1.1倍利率的执行规范进入了国家政策性文件，此时首套房的七折利率优惠也难以获得。新“国八条”出手，信贷收紧的力度进一步加大，首套房利率优惠幅度逐步缩小，5月份首套房首付比例出现差异，部分地区开始执行四成首付的标准。

　　5月初，首套房首付款分地区差异化执行的道路开始摸索，建行、中行、农行浙江省分行日前已经将首套房最低首付上调至四成，同时相应上浮贷款利率。记者从京沪两地了解到，目前首套房贷款首付仍旧执行不低于三成的标准。

　　当时就有分析人士表示，浙江省经济繁荣，杭州、宁波等地的房价也是居高不下，差别化提高首套房贷首付比例使得房地产调控政策的落实更有地方针对性，不排除以后会推广这一措施。

　　而北京中原地产三级市场研究总监张大伟则有不同意见。他表示，暂时看首付四成推广至全国的可能性不大，可能先在一个省试点，而且浙江省也不是所有银行都上调了首套房的首付比例。张大伟指出，浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系，而与宏观调控关系不大。

　　现实的情况却是，时至今日，北京部分银行也已经开始实行四成首付的标准。“北京地区首套房首付上调后，印证了监管部门房贷首付态度正在转变，很可能是房贷首付政策在全国放开的前奏。”一位银行人士分析。

　　深发展(000001,股吧)银行朝阳区一家支行个贷部的工作人员则透露，早在4月份，相关监管部门已经下发通知，可适当提高首付比例，深发展银行北京分行暂未在全行下发通知，但是随时可能变动，可能审批时首付比例还是30%，只要贷款没有发放，就有可能变成40%。

　　对于“首套房贷款首付比例上调”的行为，监管层早已默认。在5月中旬召开的2011年陆家嘴(600663,股吧)金融论坛上，银监会工作厅副主任杨少俊公开表示，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况自主决策。

　　“限购令”任前锋

　　热点城市销售迅速降温

　　实行限购令的36座城市基本上是国内商品住宅市场最火热、住宅转手最频繁的城市。限购令的出台排挤出部分住宅投机资金，一度“成全”了商住两用房产的火热销售。在刚性需求的支撑下，商品房销售面积和销售额依旧呈现出双上升的趋势，然而对比同期数字发现，销售增幅呈现锐减的现状，而这种增幅的大幅滑落，不仅出现在商品住宅市场，被人们看重的商业地产增速回落情况更为明显。

　　国家统计局公布的4月份国民经济运行数据显示，今年前4个月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%，其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。这两项增幅与去年同期的36.2%和34%相差无几，从中可以发现，住宅投资在调控下增速加快。

　　然而，投资的增速与房屋新开工面积的增幅并不十分匹配。今年前4个月，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；去年同期，房屋新开工面积为4.57亿平方米，同比大幅增长64.1%。

　　不仅房屋新开工面积增幅同比大幅锐减，今年前4个月，全国商品房销售面积、销售金额的增幅与去年同期相比，增幅同样出现大幅回落的情况。

　　今年1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。去年同期，全国商品房销售面积同比增长32.8%，商品房销售金额同比增长55.4%。住宅销售面积增长5.8%，住宅销售额增长11.0%，与去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增长实在甚微。

　　自房地产调控以来备受关注的商业地产，今年以来的表现并不十分令人欣喜。今年前4个月，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。去年同期，办公楼销售面积增幅85.5%，销售额增长106.2%，商业营业用房销售面积增幅56.2%，销售额增长78.4%。