通州成楼市调整“重灾区” 北京ONE逆市提价遇冷

　　2009年房价曾经看齐市区的通州楼市，如今因为宏观调控的深化而不得不面临深度调整。从北京楼市最大的“受益者”变成调控的“重灾区”，通州楼市经历了一个过山车的过程。通州挤压的库存将成为价格下跌的重要推手。从目前通州的市场走向来看，无论是新房还是二手房都面临着价格下行的命运。

　　从“人声鼎沸”到“门可罗雀”

　　通州是最受购房者关注的区域之一，距离北京城区近、交通便捷等优势使得通州从众多郊区中脱颖而出，其房价也因购房者的追捧而一路走高。不过，在楼市调控之下，通州楼市率先感受到低迷。

　　近日记者走访了通州的部分项目，虽然项目在宣传的卖点、价格、产品品质、地段等方面有很大的不同，但共同点是异常冷清。尽管记者选择的是周末过去看房，然而偌大的售楼处除了记者一行人之外，再无其他前来看房的人。从当年的“人声鼎沸”变成今天的“门可罗雀”，通州用了大概不到一年的时间。

　　统计数据也验证了记者的感受。据北京房地产交易管理网数据显示，截至5月24日，通州最近一年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计为10695套，而签约套数仅为3090套，签约率仅为28.9%。其中更是有10个项目截至目前的签约率依然不足一成。另据链家地产市场研究部统计，位于通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交。

　　部分项目率先降价

　　记者在走访中发现，通州不少项目的售价已开始松动，不管是价格的明降还是“减配”的暗降，都反映出开发商已采取行动，用降价来换取成交量。

　　事实上，从去年开始，通州的部分项目已开始率先降价。2010年7月上旬，京洲世家推出“3万抵50万”的特惠活动，根据测算，每平米实际优惠幅度高达五六千元，折扣接近7.2折。2010年11月，京贸国际城四期开盘，均价19800元/平米，较之3号楼开盘时单价26800元/平米的均价下调7000元/平米。

　　最近通州楼市的降价先锋无疑是位于运河核心区的某项目，该项目打出14800元/平方米的媒体团购价，比周边区域楼盘1.8万至2.5万元/平方米的价格区间还要低30%至40%。记者在走访时发现，该项目定价显然对周边的项目产生了影响，其中一个项目在价格不变的情况下推出12万的优惠，购房者可选择直接从房款总额中减掉12万，也可以选择用这12万让开发商赠送部分装修。

　　除了在价格上做文章降价之外，还有不少项目为了凸显价格低，在“减配”上下工夫，将产品从之前的精装转为毛坯，以迎合刚需客户的口味。据了解，通州某楼盘从主打“拎包入住”变为主推毛坯房，均价也出现了较大幅度的调整。

　　业内人士认为，通州楼市的泡沫在炒作之下日益膨胀，造成通州房价远远高于成本，因此降价的空间是存在的，通州也有望成为最先降价的区域。

　　北京ONE逆市提价遇冷

　　在通州大部分项目思索着如何用降价来换取成交量的时候，领涨通州楼市的北京ONE特立独行地逆市提价，只是购房者是否买账依然是个未知数。

　　记者曾于2月份在该项目采访时了解到，其在售的4号楼均价为3.5万元/平方米，该价格较开盘价有10%的涨幅，而日前，在通州其他项目选择降价的同时，北京ONE逆势上涨。据北京市房地产交易管理网上的数据显示，其4号楼的住宅拟售价格高达3.592万元/平方米，但是并没有多少人为“通州最贵楼盘”买账，北京ONE开盘7个月仅成交了136套。

　　该项目的售楼人员一再强调，项目对面即为通州区政府，地段优势突出，同时采用“置换式新风系统”等高科技产品，居住的舒适度能得到有效保障。然而，该项目高达4.8的容积率、较小的楼间距等事实让人对该项目如此高的价格望而却步。

　　可以说通州的楼市正在经历价格非理性蹿高所带来的后遗症时期。业内人士指出，率先降价是通州部分开发商较为明智的举动，如果将价格调至买卖双方都能接受的合理价位，那么成交自然不成问题，但是如果死扛不降，定价远远高于产品的价值，那么以后将面临更大的问题。

　　二手房市场量价齐跌

　　市场惨淡不仅是新房，通州二手房市场同样不景气。交易量萎缩、中介关店、价格下滑等成为二手房市场头顶的阴霾，量价齐跌已是不争的事实。

　　据21世纪不动产监测数据显示，继4月环比下挫15.7个百分点后，5月二手房交易形势还在恶化。截至5月前半月，北京二手房市场共成交3226套，环比5月同期再次下跌20.78%，市场一片低迷。

　　而通州二手房表现的更为惨淡。据21世纪不动产数据显示，今年3月北京二手楼市反弹期间，通州网签量反而下挫4.13%。4月，网签量再次下挫16.24%，5月前半月网签量跌幅迅猛扩大至39.2%，反映出通州二手房市场下滑之剧烈。因交易清淡，由卖转租业主不断增多，特价房源也有很大比例提升。

　　业内人士指出，通州这样的郊区二手房价格将出现明显下滑，因为郊区二手房因为交易税费高，将受到同区域集中供应的商品房影响，通州、大兴等区域很可能有超过10%-20%的价格下调。

　　通州价格下行压力大增

　　目前的通州楼市面临着各种下行压力，尤其是庞大的库存量。统计数据显示，截至5月24日，通州最近一年来预售的项目合计为30个，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到近3成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间。伟业我爱我家市场研究院指出，在市场的重压下，通州楼市已经处于降价前夜。

　　事实上，最近的几个月里，通州的房价已经开始下滑。据21世纪不动产数据显示，北京房价4月以来首现同比下降，同比降幅达9%。5月前半月环比4月，北京二手房房价也下滑了7个百分点。其中通州区域的跌幅当属全市之冠。

　　数据显示，通州区域的均价一月之间下跌了3000元/平米，三四月均价还是1.8万元/平米，5月滑至1.5-1.6万元/平米，降幅达16.7%。很多业主在去年四季度和今年年初购房之时，通州的房价还是20000元/平米的均价，而现在的价格比上初已经下跌20%，这意味着，今年年初以前购房的业主目前已被严重套牢。

　　21世纪不动产分析师粟日分析认为，通州早在去年就已达到价格高峰期，今年加上限购，刚需根本不足以支撑市场。在以挤压投资需求为主的政策作用下，泡沫相对较多的通州，无可避免地成为价格松动的第一块砖。