“拨乱”百日 楼市表情多变

　　广州市限购细则自2月24日出台至今已近百日，房地产市场可以用变幻动荡形容。投资买家热衷商业地产，刚需买家苦觅低价笋盘，改善型买家苦恼限购政策，二手中介焦虑生意清淡，房企观望拿捏卖楼最佳时机……对于市场博弈中的各方来说，悲喜交集，冷暖自知。在变幻市场中，种种乱像频生。囤地捂盘、违规销售、非法融资、交易纠纷……种种问题不时遭到曝光。

　　买家心情跌宕起伏

　　“房价究竟能不能降？”这个问了多年的问题，今年在购房者的心里加了个大大的问号。由于严厉的限购限贷政策，不少买家在面对更高的购房门槛，更多的购房成本支出时，选择了观望和放弃。但在房价将继续平稳上涨的心理预期发生改变之前，不少买家还是在几番挣扎之后选择出手。

　　今年一二手市场成交均呈现下滑萎缩局面，买家对于市场的判断也随着时间流逝不断变化。由于今年广州楼市中心6区供应量大幅下滑，房价依然稳固。部分中心区更呈现平稳上升状况，而近郊区域如增城、花都、番禺、南沙，由于供应量相对较大，加之部分区域的不限购优势，也拉动成交上升。对于不少刚需买家来说，今年可以算是一个买房的年份，但是如何踏准出手置业的最佳时机，则需要紧贴市场分析了。

　　开发商心态更从容

　　随着信贷政策走向紧缩，前两年的宽松融资环境已不复存在。而各方普遍认同房地产调控将在一段时期内常态化存在，这也令企业在面对受到政策干预的变化市场时，心态更加从容和平稳。

　　近年来，房企的资金短缺状况有所加剧，以往企业要获得资金通常依靠银行贷款和销售回款，而在市场调整期成交萎缩，销售回款的压力比较大。除了继续寻求银行信贷、通过上市渠道募集资金之外，越来越多的房地产企业倾向于通过发公司债、项目股权转让、出售项目、寻求外资合作伙伴等方式增加现金流，增强在当前市场中的抗风险能力。

　　一季度在调控气氛乌云密布之下，不少房企实际销售表现不如理想。上半年即将结束，但一些企业仅仅完成年度任务的3成左右。由于今年上半年的销售旺季普遍出现“踏空”局面，不少房企将冲击全年销售目标的希望放在了下半年。业内人士分析，今年第三季将是房企亮剑，展开积极促销的最佳时机。

　　营销变阵花样频出

　　事实上，在今年前五个月中，不少开发商已经在根据政策影响面之后进行变阵，不仅在开发区域上将开发重点转向二三线城市，开发方向也更注重商业地产、城市综合体项目，而非调控重灾区的商品房住宅项目。为应对种种严厉的限贷限购举措，重重变通、擦边球营销手法也频频在市场出现。这类营销手段对于维持市场的良好秩序和促进市场成交平稳实际效果如何，在上半年的市场试水和摸底中，并没有得到更多的答案。由于大量的市场供应将集中在下半年推出，开发商的后续营销策略更值得观察。

　　南方日报记者　李广军

　　有木有

　　“内部认购”应对“限价”

　　增城不限购，但却限价。记者近日发现，即便有限价令的存在，增城的不少楼盘仍有其他方法赚回被限差价。

　　5月17日增城某盘开盘发售，但就在当天刚开盘的时候，购房者们却被告知，原本打算购买的价格较低的一栋楼内所有户型都已经被全部认购完毕。显然，这些户型早在开发商正式开盘前已经全部“被清理”。与此类似，位于增城的新都盛世名门也同样出现这样的状况，开发商仍没有拿到预售证的情况下，将推的新货“观云阁”已经内部全部认购。购房者要买只能到其独家代理的中介那认购。

　　像这样以“内部认购”名义抢在开盘前清货的做法在增城已经变得越来越普遍。知情人士告诉记者，开发商这种做法最主要的目的就是“避限价”。按照限价令的规定，这些楼盘开盘所报价格只能在去年的基础上涨5%。因此，这些新货推出市场时的标价很低，但“事实上，被认购只是一个过程，房子仍在开发商手中，他们会再次把房子代理给中介公司出售。”据该人士称，购房者要买这些内部认购的房子必须通过代理公司，但成交时却以一手交易的方式直接与开发商签约。在这过程中，代理公司会以转让的名义收取“转名费”、“装修费”、“中介费”等，费用总额一般都在15万元-20万元之间“这些额外收取的费用其实就是用来弥补开发商被限价的损失。”

　　南方日报记者　蒋劲劲