南沙区房单价大多未到万元

　　突然而至的规划利好使南沙楼市逐渐进入广州买家的视野。数据显示，4月份南沙区房价环比大涨10.6%，单价跃上“八字头”。

　　记者近日前往南沙区采访发现，在卖的新楼盘人气都不错，成为淡市中的一个亮点。但南沙区要真正成熟起来至少需要五年的时间，在这五年时间里，住户要忍受配套不完善的痛苦。

　　文/图 记者陈芳

　　近日记者前往南沙看房，发现这里的情况比较特殊。在限购、限贷等多重调控政策的重压之下，房地产市场陷入低谷，市区不少新楼盘长时间维持着门可罗雀的状态，而在南沙区的几个新楼盘里，情况却有所不同。

　　上个周末的天气非常炎热，中午一点左右记者到达地铁蕉门站附近的一个楼盘（龙光棕榈水岸）发现，这里看房的人还挺多，不大的售楼部里坐着五六桌客人，其中大多是年轻人，有人还带着孩子一起来看房。在登记表上，记者发现不少客户来自广州。

　　该楼盘新推出的一批单位均价为8800元/平方米，比前一期的网上报价涨了300元/平方米。在地铁金洲站旁边的另一个楼盘（碧桂园豪庭）记者也看到了不少客人顶着烈日前来看房。

　　人气不错各楼盘的楼价自然也很坚挺，近期郊区房打折的新闻频频出现，但这里新楼盘大多只有98折这样的象征性折扣，只有一个楼盘推出一次性付款95折的优惠，带装修价格普遍在8000~10000元/平方米之间。

　　中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，该公司代理的一个楼盘在上周末开盘，销售情况非常好，推出的单位基本是销售一空。

　　现象：规划公布后楼市随即增温

　　数据也显示出了南沙区楼市的热销，根据广州市国土资源和房屋管理局公布的数据，南沙区4月份一手住宅网上签约均价为8206元/平方米，环比3月份的7418元/平方米大涨了10.6%，同比去年4月份的5076元/平方米大幅上升了61.7%，上涨幅度居于全市前三位。

　　南沙区的成交面积所占比例也不断提升，该区的部分楼盘频繁出现在前十大热销楼盘榜单中。根据新浪乐居网的统计数据，5月29日，南沙珠江湾以7套的成交量进入前十大热销楼盘排行榜中，位居第四位。位于前三位的楼盘分别都来自增城和从化。

　　而最近一周的成交数据显示，位于南沙的滨海花园以82套的成交量在成交排行榜中占据第三名，同样位于南沙的万科府前一号则以37套的成交量居第7位。

　　南沙楼市的热销主要是受益于规划的利好。今年三月初有消息称，南沙区的发展被写进了国家的“十二五规划”，南沙区将成为内地连接港澳的商业服务中心、科技创新中心、教育培训基地、临港产业配套服务合作区。随后，南沙的楼市开始增温，开发商们也趁热推出不少新盘，如在金洲地铁站附近目前就有数个新盘正在发售。

　　风险提示：南沙区成熟至少需要五年

　　“追逐价格洼地是投资者们的特性，目前中心城区的很多一手房价格已经接近三万，不少客户开始往外走。南沙的新房价格大多不到10000元/平方米，在很多人看来是比较便宜的。加上最近推出规划利好，不少投资者被吸引过来”，黄韬表示。

　　不过，金洲附近的几个新楼盘虽然距离地铁并不远，但大多没有公交车直达，的士也非常少，记者当日等了至少20分钟才等到一辆的士，不少不耐烦的行人就只好坐“黑摩的”。而几个新楼盘周边都比较荒芜，菜市场、超市，银行等配套设施完全无从谈起，一位摩托车司机告诉记者，目前这些新楼盘的住户都要到几公里外的一个村里买菜。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，虽有规划利好，但南沙区要真正成熟起来至少需要五年的时间，在这五年时间里，住户要忍受配套不完善的痛苦。

　　建议：自住买家要考虑自身真实需求

　　由于市区楼价高，不少自住客也开始来南沙看房，在售楼部记者就看到不少年轻的夫妇带着小孩前来看房。黄韬告诉记者，在上周末热卖的那个楼盘中，自住客占到六七成，其中从广州过来的客户占到20%。

　　“限购政策之下，买家绝大部分是自住客，这样的买家既要衡量楼盘未来的前景也要考虑自己的真正需求”黄韬表示。很多售楼小姐告诉记者一些在广州工作的人也来南沙买房自住，记者在回程的时候专门测了时间，发现从地铁金洲站到琶洲站足足走了一个小时。

　　此外，目前规划利好可谓遍地开花，如南边的广州新城，东边的知识城等等。追随规划利好也是要看眼光的。对于投资客来说，要考虑将来这一区域的人口承载量，能否推动这一区域楼价上涨。如果考虑将来出租，则要看这一区域是否规划有大型企业，能否带来足够的租客。

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　　中小房企融资转向信托“诱人”收益背后风险几何

　　新华社记者了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。

　　据好买基金研究中心监测，房地产信托最低年化收益率在10月之后达到6.60%，今年以来均在7%以上。

　　高收益总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。而从成本上言，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达到25%－30%。

　　4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道商业银行。 （新华社）