巨额溢价套现：高价卖地靠开发

　　在通过流转的方式,绕开征地指标严格管理获得了大量可供开发的土地后,通过向开发企业出让这些已经获得了“手续”的土地,巨额的土地溢价空间开始出现。借道土地公开招拍挂市场,香河县政府开始了这个巨额溢价空间的套现过程,低价流转的土地,由此也进入了由香河县政府获取回报的阶段。

　　于是,巨额土地溢价如何分配,谁是土地溢价真正拥有者和受益者的命题,终于跃然纸上。

　　土地“变现”

　　在2009年谢屯村紧张进行土地整理的同时,河北建设集团有限公司也正在香河抓紧进行多块土地的开发整理工作,其中两块分别位于香河交通主动脉大香线的东西两侧。

　　河北建设集团有限公司是在始建于1952年的河北省第一建筑工程公司基础上改制设立,注册资本金 4亿元。在香河县流转而来的多块土地的整理、开发过程中,河北建设集团有限公司扮演了一级开发商的角色,负责拆迁和土地平整,以及部分市政基础设施的配套施工。

　　至2010年9月,大香线西侧的土地一期整理工作完毕,由香河县国土资源局切割为六宗土地以挂牌的方式在二级市场上公开出让,这六宗土地分别被编号为2010-35、36、37、38、39、40。总计土地面积420亩。

　　9月7日~17日,万恒盛业房地产开发有限公司(下称“万恒盛业”)和旷世基业房地产开发有限公司(下称“旷世基业”)分别竞得了2010-35、36、37和2010-38、39、40各三宗土地的国有土地使用权。

　　万恒盛业和旷世基业分别是北京万科和五矿地产直接控股的子公司,系在香河合作进行地产开发的业务平台。实际上,这六宗土地系由五矿万科竞得。记者从河北国土系统获得的材料显示,9月17日,香河县国土资源局向万恒盛业和旷世基业下发了总计6份《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》(下称“确认书”)。

　　确认书显示,万恒盛业和旷世基业分别支付了总计1.623亿元和1.744亿元的土地出让金。记者了解到,在9月27日前,万恒盛业和旷世基业已经将两笔土地价款支付给香河县国土资源局的指定账户,在此六宗土地上,香河县政府进账接近3.6亿元人民币。而万通地产(600246,股吧)买下紫藤堡项目的用地,则花费了8700万元。

　　在9月7日开始出让大香线西侧土地之前,2010年香河县通过公开挂牌出让的土地已经超过30宗。对于土地出让金收入的情况,香河县政府有关人士表示不便答复。

　　安置让位

　　在支付了近3.6亿元的土地出让金后,五矿万科开始进行房地产开发,并将这420亩土地定名为“欢庆城”。然而,5月24日,香河县副县长在接受中央电视台采访时却表示,这420亩土地按照原有安排,应该是用于当地农民“流转土地”后安置用房建设的土地套现的巨额利益诱惑下,对于农民的安置用房,政府采取了退而求其次。

　　万科北京公司副总经理肖劲向记者表示,万科正在积极配合政府调查相关情况,万科获取这个项目的开发建设用地,均通过了合法、公开的摘牌程序,对于农民安置用房的问题,万科先前并不知情。

　　记者从河北国土系统了解到,2010年11月底,香河县政府为位于大香线西侧、蒋辛屯镇的6宗土地办理了《国有土地使用证》(下称“土地证”),土地证用途科目的内容显示为“住宅”,而在记者通过河北省国土系统获得的相关行政许可材料中,均未有“农民回迁安置住房”的相关信息显示。

　　在土地证办理完成后,香河县城乡规划局、住房保障和建设局又先后核准了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证,至2011年3月,欢庆城项目A区商品房预售许可证正式下发,欢庆城项目“五证齐全”,开始对外销售。截至本报发稿时止,已经售出300余套。

　　直到2011年3月,香河县发展改革局还向旷世基业下发了《河北省固定资产投资项目核准证》,核准证的信息显示,“五矿万科香河蒋辛屯镇欢庆城一期A区”、“欢庆城一期B区工程”、“欢庆城一期C区工程”总投资11.75亿元。

　　熟悉政府审批流程的人士称,固定资产投资项目核准制度通常用于对当地经济较有拉动作用、投资额较大的项目,如果仅仅是流转土地农民的回迁安置项目,则无需办理这一手续。

　　国土资源部督察组相关人士表示,对此事的处理办法,希望是劝说五矿万科方面接受政府以成本价的方式购回土地,再行用于农民安置。对此,北京万科方面称,正在积极协商,至今尚无最终定论。

　　溢价归属

　　综合香河县国土资源局于2010年9月17日签发的6份成交确认书的相关信息,五矿万科六幅土地的购买单价平均约在80万元/亩的水平。而与其同期成交的万通地产的紫藤堡项目,成交单价约在60万/亩。

　　2007年,欢庆城所在的蒋辛屯镇曾以900多元/亩/年的总价对流转农民进行补偿。而在2009年,这一补偿提高到每亩每年1100元左右,协议支付19年。当地人均耕地面积是一亩七分,也就是说每人每年可以拿到近1900元的补偿款。

　　紫藤堡所在的安平镇则以1150元/亩,每年每亩递增30元的条件进行补偿。然而,无论是安平镇还是蒋辛屯镇的补偿标准,都与政府获得的60万元/亩与80万元/亩的土地出让价款收入相去甚远。

　　对于每亩超过50万元的“差价”,一位曾在香河县政府任职的人士表示,这之中的“差价”按照2006年的《土地出让金收支管理办法》进入地方财政进行预算管理,在这其中拿出15%用于耕地复垦。不过,这位人士强调,15%的比例是香河全县全年土地出让金的比例,而不一定是这两笔土地出让收益的15%,“只是总量协调,不是定向的。”他说。

　　“不管是60万元一亩,还是80万元一亩的价格成交,我们还是按照原来的标准领取补偿。”安平镇一位葛姓村民说。

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