北京楼市“新盘季”启动 6月城北将现“大逆转”

　　6月，京城楼市供应格局将现城北大逆转。

　　记者根据机构数据统计，海淀、昌平等去年以来相对沉寂的区域，开闸进入供应季。两个区域的计划推盘量达到16个，占据整体计划推盘量39个的40%。城北将成为调控下放量的新兴区域。而一直热度不减的大兴、房山等区域已经形成低价热盘集中的惯性，稳定前行。此外，6月新盘的另一个显著特点是纯新盘集中，同样占据总量的40%。调控下，纯新盘报价谨慎，相对于6月整体报价普遍低开。

　　纯新盘占四成，进入供应季

　　6月，北京楼市计划入市楼盘约39个，据亚豪机构统计，这一数字与5月的计划入市量相差不多，但一个显著特点是，纯新盘纷纷揭开面纱。

　　据记者了解，39个计划入市楼盘中，23个为老项目后期，包括富力·金禧花园、珠江摩尔国际中心、金隅万科城、金色漫香郡等一直较受关注楼盘。此外，16个楼盘为纯新盘。包括位于昌平区域的金隅·观澜时代、住总万科·金域华府，央企打造的品牌项目中信新城、华润·公元九里等。

　　据统计，6月纯新盘入市量超过当月开盘数量的40%，也相当于今年1-4月的纯新盘总量。亚豪机构副总经理高珊表示，一季度在深度调控下房企新盘放缓推出，近期随着成交量的回升，加之部分房企有年中业绩压力，使得6月纯新盘的开盘量迅猛增加。

　　据记者了解，2009年下半年至2010年上半年，北京共出让了80宗住宅性质用地，这意味着2011年将至少有80个纯新盘上市，纯新盘放量序幕刚刚拉开。

　　海淀昌平现近三年罕见住宅放量

　　除了纯新盘的开闸放量外，从去年以来，相对较为沉寂的海淀、昌平等城北区域进入品质刚需盘、改善型楼盘放量时段，与平价热盘集中的京西南大兴、房山区域同抢风头。

　　据了解，昌平、海淀两区在6月的计划推盘量累计达16个之多，出现了近三年来罕见的住宅集中供应。

　　据亚豪机构统计，6月北京计划开盘的39个项目中有11个地处昌平区，是计划放量最多的区域，相当于朝阳、大兴两大主力区域开盘数的总和。此外，近几年来供应一向稀缺的海淀区，6月也有5个楼盘即将入市。

　　万科北京公司总经理毛大庆表示，去年以来南城利好驱动城南快速发展，楼盘集中放量，这使得南北区域的板块价值差距缩小，但城北供应匮乏的格局将在今年6月出现逆转。

　　审批制度下，纯新盘报价走低

　　由于纯新盘同义词为新建商品住宅，被列为“房价调控目标”重点监测领域，纯新盘入市定价均较为谨慎。多位开发商向记者表示，自今年北京重申“一房一价”政策以来，老项目后期报价涨幅过大则被卡，而纯新盘报价也主要参考产品品质和周边区域的定价，审批制度下，定价要合理。

　　据了解，自今年2月份“京15条”出台后，北京共成交的17682套商品住宅，意味着已有超购17000名购房人无法再新购住房，有购房资格的客户基数减少，在限制需求的供求关系下，房价也不再具有大幅上升的空间。

　　亚豪机构检测，6月计划开盘的39个项目中，有22个给出了报价，整体开盘均价为20490元/平米，相比5月上旬的开盘均价下降了3.9%。而这其中，有报价的纯新盘整体均价为19913元/平米，也低于6月计划开盘项目20490元/平米的平均报价水平。

　　昌平 纯新盘普宅开闸 供量最大

　　相对于2010年京西南大兴、房山板块的住宅供需两旺，昌平区域因为受到土地供应限制等问题，表现黯淡。但是自今年6月起，品牌开发商纯新项目陆续放量，使得昌平有与调控下京西南热区分庭抗礼之势。

　　供应格局改变，普宅成主流

　　6月计划入市39个项目中，昌平占据11个，为计划入市楼盘最多的区域。这其中，位于昌平城区的金隅·观澜时代、位于西二旗的住总万科·金域华府均为品牌开发商打造的纯新盘。目前，保利在该地的纯新盘罗兰香谷也在入市筹备期。昌平继大兴、房山之后，也将成为品牌开发商扎堆的热区。

　　同时，相比此前的供应格局，昌平区的供应重点也转向普通住宅。今年前5个月，昌平区仅有10个项目推售，其中8个为商住楼项目，2个为别墅项目。进入6月，该区域11个计划开盘项目中有7个项目的物业类型为普通住宅、公寓和花园洋房。

　　据了解，6月即将推出的纳帕澜郡、金隅·观澜时代、住总万科·金域华府，主打户型均包括了80-90平米左右的两居，兼有改善型三居户型，产品类型较丰富。

　　区域价值稳定，供应刺激需求

　　“昌平区域此前的供应比较稀缺，这一点目前从金域华府的客户积累就可以看出。”万科营销总监肖劲近日对记者表示，金域华府的关注度较高，辐射到北京西部、北部区域。金域华府此前报价在20000元-25000元/平米，询价区间较大。肖劲表示，“根据市场情况，最后定价应该基本取中”。据记者了解，目前，昌平城区金隅·观澜时代市场参考报价为18000元/平米，小汤山附近纳帕澜郡报价15500元/平米，区域价值相对稳定。

　　亚豪机构副总经理高珊表示，此前，昌平区随着回龙观、西三旗等大型居民区的落成入住，商业、生活配套没有跟上，交通瓶颈也迟迟未得到改善，影响了昌平楼市的发展。但随着中关村科技园北扩、昌平S2线的竣工开通为代表的产业建设和配套升级，昌平正在转型为居住、工作、生活氛围均浓厚的区域。近几年商品房供应匮乏积累了大量购房需求，6月优质项目入市预计将有效刺激需求的释放。

　　通州 库存超2万套 新推楼盘少

　　6月，在通州城区，预计开盘的项目仅有富力·金禧花园和天时名苑等少数老盘。金禧花园主推88平米两居和144平米左右四居，天时名苑主推100-160平米两到三居。在分析人士看来，通州区市场库存量大，加上个别楼盘降价，这都增加了市场的不确定因素，使开发商推盘、定价更趋谨慎。

　　根据北京中原地产统计，经过近半年的库存积压，通州商品房库存超过2万套，占全市库存比例接近三成。库存压力加大了通州房价整体下调的可能。

　　本周末，珠江国际公馆将以起价14800元/平米、均价不到16000元/平米的价格推出300多套房源。相比通州主流价格超过17000元/平米、核心区域2万元/平米左右的水平，珠江国际公馆有望下拉通州的房价。该有关人士表示，根据目前蓄客情况，预期开盘效果不错，或将成为近期最为热销的楼盘之一。

　　记者也从富力金禧花园售楼处了解到，6月将推出约400套房源。此前，凭借区位和精装等优势，该项目首次开盘的200多套房在两个月内基本售罄，这在调控后的通州市场上很少见。此次加推房源，价格整体保持平稳。

　　海淀

　　多个低密住宅蓄势入市

　　“6月推叠拼、跃层户型，210-260平米四居。”昨天，记者以购房人名义咨询位于航天城附近的百旺杏林湾，售楼员这样说。据记者了解，包括百旺杏林湾在内及更靠近核心区的上地-百望山板块，海定区多个楼盘都在寻求近期上市。

　　低密项目主导海淀西北角

　　在上地-百望山板块，亿城西山公馆项目颇受市场关注。一位关注西山公馆的买房人对记者表示，西山公馆北依IBM、西眺百望山，6-7层精装花园洋房，数万平米的绿化带，区位优势、低密品质让自己对该项目充满期待。

　　而在更靠近百望山的位置，西山壹号院也主打低密花园洋房。在业内人士看来，超过45%的绿化率，180-800平米的三至五居，西山壹号院适宜青睐海淀上风上水特质的改善置业者。

　　此外，综合记者了解和机构统计，上林溪、橡树湾等老盘也将在六七月推出低密房源。目前具体放量和时间尚未确定。

　　产品优势支撑，价格难降

　　在具体放量、时间、价格未定的时候，海淀不少楼盘惟一确定的是价格难降。不少开发商保持着对产品和市场的乐观预期。诸如位于上地板块的华润橡树湾有关人士告诉记者，橡树湾预期7月开盘，主推89平米左右两居和155平米左右三居，“价格没定，但肯定不会降”。

　　记者从百旺杏林湾售楼处获悉，项目新开盘房源价格未定，预期在20000元-25000元/平米之间。而目前项目前期的尾房售价在21000元-22000元/平米，有业内人士表示，根据杏林湾售楼处透露出的信息，价格保持平稳或有小幅上升的可能性较大，价格下调可能性微乎其微。

　　除老项目价格保持平稳外，海淀西北板块的新盘对市场预期也较为乐观。有熟悉该区域的业内人士表示，包括上地-百望山板块的亿城西山公馆、西山壹号院等项目在内，由于区位和低密产品优势，市场关注度高，加上海淀新盘较少，这就支撑了项目定价的信心。

　　价格难降也带来了项目入市的“难产”。一位开发商告诉记者，海淀西北角板块多个项目都已经早早递交了预售申请，有的甚至“旷日持久”，但预售证就是下不来。原因就在于楼盘预期售价与调控控制房价上涨的目标不相宜。

　　顺义

　　新城放量低密产品为看点

　　顺义区域近年来已经形成别墅区、顺义新城、顺义老城区三级供应格局。目前，顺义别墅区以及老城区供应减缓，而看点多集中在顺义新城。

　　6月计划入市的项目中，鲁能7号院以及金宝城均位于地处马坡的顺义新城区域，中景·江山赋位于别墅、低密度住宅集中的后沙峪。

　　低密度、户型丰富是顺义区域产品的特点。如中景·江山赋从95平米两居、106-169平米三居到210平米四居皆有，顺义金宝城户型也覆盖99-177平米的二至四居。

　　记者从鲁能7号院相关负责人处了解到，鲁能7号院近期推出房源为溪府，主打类别墅的花园洋房，以130-280平米三四居为主，均价1.8万元/平米；8月推出溪园产品，为9-11层板楼，户型为88-110平米两居，均价约1.4万元/平米。报价相对其近期开盘价格较为稳定。

　　去年，顺义新城马坡东侧地拆分入市，分别被北辰实业(601588,股吧)和中铁置业两大品牌开发商拿下。中铁置业项目也有年内入市计划。业内预计，这两个1.4的容积率的地块，也将打造低密度产品，售价预计在1.8万-2万元/平米，将进一步提升区域价值。

　　大兴 高端大宅改变供应格局

　　去年以来，大兴一直为刚需盘集中区域，但进入6月，华润公元九里、旭辉御府及亦庄板块的中信新城均有入市计划，这将改变大兴区域以刚需盘为主的供应格局，大户型高端项目将成为区域内主要供应产品。

　　开盘量减少，大户型为主

　　中原地产的数据显示，大兴区域在年内供应的10个项目中，老项目后期总计有6个，而在去年，大兴共有44个项目开盘销售，今年大兴区域的放量明显减少。而且，年内大兴供应的项目以大户型为主，价格相比去年扎堆销售的低价盘均有上涨。

　　纯新盘方面，华润公元九里计划六七月入市，平层官邸，主力户型160-350平米。对于首期定价，华润相关负责人表示，“我们将比较理性，不会冒进定价，基于周边的产品，制定一个合理的价格”。

　　另一个央企楼盘中信新城也计划6月亮相并开盘。中信新城位于亦庄，首期首次开盘以18层板楼为主，户型涵盖80-220平米的二至四居。中信北京公司相关负责人表示，目前区域房价在20000元-30000元/平米之间，低密度住宅约为27000元/平米，中信新城入市，将参照周边价格，制定一个市场能够接受的价格。

　　老项目平价持续放量

　　据悉，大兴区域还有多个老项目将持续放量。

　　大盘领海·朗文世家计划于6月份推出新产品，以120-180平米的三居、四居为主。去年以来，该楼盘顺应调控，不断调整价格，每次推盘价格均维持在区域平均水平，从而带动其顺利销售。据悉，这次开盘的均价约为19000元/平米，与上一期基本持平。据开发商介绍，开盘当天还将有约总价10万元左右的大幅度折扣优惠。

　　大户型楼盘唱主角，区域内的低价刚需盘则变得稀缺。主推88、90平米两居的金色漫香郡5月底即将开盘，在价格方面约为12000元/平米，与前几期推盘相差不大，也算是平价开盘。

　　房山 平价刚需盘持续放量

　　相比大兴今年的刚需盘让位高端盘，房山则仍保持其京城“平价刚需盘放量区域”的地位。

　　房山楼市标杆万科长阳半岛，将于6月中旬开盘。由于今年4月其第七次开盘与限价商品房中铁长阳国际城“撞期”，万科长阳半岛推出的300多套房源，均价18000元/平米，当日卖掉130多套，销售率仅约43%，业绩遭遇“滑铁卢”。除中铁长阳国际城的影响外，大户型比例加重也是万科长阳半岛不再“日光”、销售速度放缓的原因之一。此次6月开盘，万科长阳半岛迅速调整，将销售长阳3号地“祥云湾”的220多套产品，户型以80-90平米两居为主，坚持刚需盘路线，而在价格上，则与上一期持平，约18000元/平米。

　　区域内老盘持续放量的还有芭蕾雨·悦都。芭蕾雨将在5月底再推新品，共推396套房源，其中70%的产品为90平米小三居产品。芭蕾雨相关负责人告诉记者，项目定位为让刚需客群买得起的产品，因此设计了很多一步到位、90平米以下低总价低首付的刚需产品。在价格上，芭蕾雨均价约16000元/平米，开盘还有全款9.2折、贷款9.6折的优惠。

　　除了长阳区域的新盘放量外，位于房山窦店的万科幸福汇作为一个纯新盘将亮相。该项目计划6月上旬开盘，共推出180套，以80平米两居为主，定价10000元-11000元/平米，项目定位也是吸引刚需客群。(记者 张晓蕊 袁晓澜 张旭)