赵晓：预售资金监管或成调控加码手段

北京科技大学教授赵晓等撰写的相关报告称，预售资金监管政策的严格执行，可能成为未来政府加码房地产调控的一个“便捷”的选择

【财新网】（财新实习记者 刘菂）一份最新的研究报告称，预售资金监管政策的严格执行，将可能使得开发商可调配的资金额度不是取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。严格执行预售资金监管政策，可能成为未来政府加码房地产调控的一个“便捷”的选择。

5月24日，这份由北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠撰写发布的《预售资金监管专题报告》（下称报告）认为，该政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，长期来看，有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。

报告称，北京从去年底开始执行预售资金监管政策，但由于北京市场目前在售项目，大部分是在2010年12月1日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反应不是十分敏感，预计后期这种影响将越来越明显。该政策在天津、石家庄等地目前也已实行。

报告统计发现，就房地产开发资金中定金及预收款而言，2011年前三个月的绝对值高于往年，且2010年全年的绝对值高出2009年3000亿元左右。从增速来看，2009年其增速一直保持上行态势，而2010年从年初到年末一直在下降，从2011年重新回到增速轨道。

报告指出，预售资金监管政策的严格执行，可能对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。中小开发商，尤其“八个油瓶七个盖”的中小开发商，受到的冲击最为明显，有可能被淘汰出局。

对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，它们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。对于全国范围内的房企而言，以前可以在全国范围内调配资金，监管以后这种现象将受到一定的限制。

对于地方政府而言，土地出让金（约占房企资金总数的一半）需要开发商一次性支付、营业税要提前支付、土地增值税和所得税要预征，而开发商的预售资金又是死钱，诸多因素使得开发商拿地的节奏势必放缓，这势必使得地方政府的土地财政收入下滑！地方政府若想维持过去地价款的收入，就需要加大土地供应。

同时，报告也指出，尽管调控将使得房地产市场的资金流动更加透明，新成立的监管方可能成为新一轮的“寻租对象”，通过寻租可以人为加快工程进度以实现资金快速回笼。

报告称，就全国房地产开发商资金来源而言，2011年前三个月与去年同期相比有所增加，绝对数从28500.43亿元增加到35965.53亿元。但资金增速一直呈下降趋势，这表明全国各个行业、各个角落的资金都涌入房地产业的狂热趋势已经开始降温。

相关链接：预售资金监管政策的出台

2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先买受人收取或变相收入定金、预售款等性质的费用。

2010年10月25日出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。