北京住房库存破10万套预示什么？

　　中原地产报告显示，5月22日，北京商品房期房库存为6.6113万套，现房库存为3.4755万套，合计为10.0868万套，继今年1月18日后，4个月来首次突破10万套。

　　另一个现象是市场成交量大幅下滑，住房市场处于低迷状态。一边市场低迷，成交量大幅下滑，另一边住房库存上升，说明双方变化呈现正相关。具体说，需求者观望不愿意购买，开发商觊觎房价上涨捂盘惜售。这充分说明史上最为严厉的楼市调控效果正在发酵，正在逐渐发挥效果。市场住房供应量并没有下降，库存在大幅增加，而刚性需求虽然在那里，但却观望、等待，不出手购买。

　　从未来住房供应量分析，总量只会增加不会下降。从5月22日北京商品房期房库存为6.6113万套看，商品房供应并没有减速，加之开发商捂盘惜售，库存总量依然很大。同时，去年保障房580万套，今年1000万套，如果逐步投入市场，那么，市场整体住房供应量将非常大，并且结构越来越合理，价位越来越理性，完全能够满足刚性需求。当然，开发商是最不愿意看到也不高兴的。因为，保障房加速建设正在动开发商的奶酪，一些房地产大鳄已经痛恨死保障房了。这恰巧说明这轮最为严厉的调控击中了开发商的软肋。

　　具有全国住房市场风向标的北京住房库存突破10万套，预示着正处于僵持、拉锯状态的楼市调控天平即将被打破。买方市场力量正在形成和强大。链家地产报告显示，在市场火热的情况下，供需比能够达到1：4或1：5。经过多次调控后，市场中观望情绪浓厚，客源量明显减少。当前，整体市场供需比在1：3左右。个别区域首次出现供需倒挂，即供给大于需求。这是继2005年以来，6年来再次出现多个区域买方市场现象。一旦供需比例突破1：1，那么，市场平衡很快将被打破。而当前北京个别地区已经出现倒挂情况：如大兴部分区域5月份新增房源量与新增客源量的比值是1.1：1，朝阳后现代城附近区域5月份的新增房源量与新增客源量比大约也是1.1：1。如果照此蔓延下去，整体供大于需状况很快将会出现。

　　北京住宅库存破10万套预示着局部市场房价拐点将会很快来临，整体房价拐点年底以前将全面出现。但前提是调控不能松懈，保障房要如期投入市场。需要注意的是，虽然北京住房重上10万套库存关口，但是仍然低于今年最高的10.2922万套，说明目前取得的调控效果是不巩固和脆弱的。应该伺机而动，继续出台更加严厉的调控政策措施，巩固调控成效，促使市场彻底翻转。