通州楼市下行压力加大 或将首现房价拐点

本轮房地产调控历时一年多，北京楼市已陷入僵持阶段。通州区的珠江国际公馆[最新消息 价格 户型 点评]项目5月底计划推出新一期房源，均价20000元/平米，参与团购则可享受16800元/平米的优惠价格。实质性的价格下调或将引发该区域新一轮房价下行周期的到来。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年5月通州区商品住宅待售面积同比增长50.8%，远高于全市同比增长6.7%的平均水平。与此同时，今年1-4月，通州区商品住宅成交面积同比大幅减少67.1%。根据待售量与今年以来的销售情况，通州区商品住宅静态去化周期已经高达29个月，明显超出市场正常水平。

通州区楼市之所以呈现供大于求的趋势，主要有以下几个原因：从区域规划上看，目前通州新盘分布较为分散，所处位置大多新老住宅混杂，整体规划不如大兴、房山等新兴区域有吸引力。从交通状况看，由于目前通州区居住密度高，目前仅有的一号线、八通线等轨道交通早晚高峰人流量大，舒适度低；S6、M1、M6、R1、S3、S5等轨道交通尚处于规划阶段，对购房者尚无法产生交通局面缓解的预期。从需求特征上看，近年来的销售热潮使该区域的主力客群，即CBD白领已大部分实现置业，而以往活跃于该区域的投资性需求也被政策所抑制，整体需求量萎缩明显。从目前的在售楼盘和近期即将开盘的楼盘的销售和蓄客情况来看，去年12月开盘的M5 朗峰，本期入市套数共有492套，目前网签的只有150套。计划在今年5月底开盘的富力金禧花园[最新消息 价格 户型 点评]，本期计划入市400余套，目前蓄客未足一半。

基于以上分析，伟业我爱我家市场研究院认为，在未来一定时期内，通州区域除极少数优质楼盘外，多数项目将面临较大的销售困难。作为京城对市场反应最快的区域，通州区在本轮严厉的调控政策及自身区域特征共同作用下或将成为领跌区域。