陈志：莫以单月房价否定调控效果

　　封面评论

　　日前，国家统计局发布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动的情况，引起了多方关注。基于4月份数据呈现的一线城市房价反弹，三四线城市房价上涨依然较快的现象，部分专家呼吁调控政策不能放松，有的甚至悲观地解读为调控效果的弱化。

　　调控效果真的很弱吗？分析4月北京楼市数据，我们首先可以看到，商品住宅上市量大增，4月，11个商品住宅取得预售许可证，5500余套新增房源相当于一季度的总和。其次，新建商品住宅成交量环比略有下降。虽然有成交均价的略微上扬，但主要是结构性变量所致。数据显示，高端商品住宅成交量明显上升，单价3万元/平米以上高端商品住宅成交套数占比达到了13%，比3月增加了四成。二手住宅市场调控效果较为明显，4月成交量比上月下降了近两成，受到郊区价格下降和主城区价格支撑不足的影响，二手住宅价格有继续下探的趋势。

　　基于以上的分析，笔者认为，4月数据是市场客观情况的真实反映，特别是延续了去年土地供应出现高地价、高溢价率的延续性效应。但不能简单推论为调控效果不佳，或者说是开发商或明或暗抵制调控。

　　受去年我市土地市场出让整体高位运行的影响，今年入市的楼盘普遍价格较高。今年后市出现房价大幅下降的可能性也很小，将会持续稳定在一定价格水平，并受成交结构影响呈现小幅波动。

　　在今年居住用地供应结构中，城市功能拓展区和城市发展新区的居住供地占比下降，楼面地价也出现结构性下降。由此不难预计，受此影响，加上政府调控政策及金融环境的深度影响，明年我市商品住宅市场将出现整体价格走低的趋势。

　　笔者预计，目前乃至今后一定时期的市场仍将呈现胶着状态。收缩性的货币政策对抑制房价高企有作用，宏观政策还在不断细化深化，市场会收缩到什么程度难以准确预期。未来观望情绪依然浓重。由于“一房一价”等政策的执行，企业推盘在技术环节拉长了开发商上市的准备周期，市场供应和成交会呈现波动性。

　　从供给角度看，预计5月新增商品住宅上市量依然会持续走高，与4月相当；在成交方面，由于4月上市新盘中有一定比例的高端商品住宅存在，如金茂府、大成郡等，预计5月北京楼市整体会呈现“量升价稳”的状况。

　　大家还要看到，当前房地产发展的核心问题不是价格问题，而是深层次的制度变革问题。下一步的宏观调控，要在顶层制度设计与发展目标上做文章。不然，房地产的问题不会得到根本性的解决。房价的变动，不是判断调控效果的惟一标准。房价要与百姓的收入和住房支付能力相匹配，这的确是房地产调控的重要目标之一，但更重要的是我们要有一个可持续发展的、明确的政策预期和为各方接受的、长效的制度性安排。在更长的时间，让百姓的住房支付能力（财富性收入）有更多、更持续的增长，这才是需要出现的、根本性的调控效果。

　　囗 陈志（北京房地产业协会副秘书长）