商改住再被规范整治 业内称热销只是“虚火”

　　日前，北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称通知），对商改住产品提出了五个方面的监管措施。记者了解到，仅在通知出台几天后，京城就有个别项目想借政策末班车最后疯狂地销售一把。但业内人士警告购房者，商改住项目貌似热销，实际只是“虚火”，长远看根本不存在市场前景。

　　新规出台再规范商改住市场

　　通知中明确指出，要求商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。此外，通知还要求各相关部门要加强这类商业、办公类商品房的测绘管理和登记管理。

　　另外，在这类产品的销售上，通知还规定，开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。开发企业在销售商业、办公类项目前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　对此，北京市房地产业协会副秘书长陈志说，此次出台的通知力度很大，尤其是规定商业、办公类项目不得像住宅那样，每户设卫生间。他表示，相信不会有购房者为了躲避限购令等购房门槛而购买一户没有独立卫生间的商品房。如果能够将这条规定切实落实，相信未来商改住的现象将能被彻底杜绝。

　　另外，规定中明确指出，要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

　　对此，陈志也分析表示，商业和办公类的房屋一般面积较大，而开发商如果想改成住宅，就必须要打隔断进行分割，那么这样分割后的“住宅”，将来是无法领取房产证的。无法办理房产证这一点将直接影响购房者购买这类商品。“从规定中提出的种种要求来看，商改住、商住楼的生存空间将越来越小，以后打擦边球将越来越难。”陈志说。

　　限购令下商改住“虚火”旺

　　记者了解到，虽然去年相关部门就出台了相关政策，以规范和整治商改住市场，而去年商改住产品也一度成交惨淡。但随着今年初楼市调控政策出台，新政要求对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、连续5年缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。商改住产品似乎成了限购令监管的“漏网之鱼”，市场前景一下“明朗”了起来。

　　记者了解到，限购令实施后，不少京籍多套房的购房者和非京籍不具备购房资格的购房者都将眼光投向了商改住项目。位于亦庄的某商改住项目售楼人员告诉记者，新政的出台，对他们这种商业立项的公寓产品有挺大的影响。“像我们这种在亦庄区域的项目，交通再方便也不像城里的项目那么有优势，再加上商业立项，有些客户宁愿买城里的商住楼，也不愿意来我们这里。但是新政后，来看房的人多了很多，尤其是外地人购房比例大幅上升。”该项目售楼处工作人员说。

　　另外，记者从伟业我爱我家统计的数据获悉，尽管自新政实施后，京二手房市场成交惨淡，但商住楼成交比例却开始攀升。据其统计，春节后，商改住项目较集中的区域，二手房源成交量非常多。截至4月份时，二手商改住产品的需求量已占京二手房市场整体需求的近1/3，一些较热门的商改住小区，周成交量平均多于5套。

　　“我想正是看到了前几个月商改住项目成为了新政‘漏洞’，相关部门才针对商改住项目再次出台了规定。”北京联达四方房地产经纪有限公司总裁杨少锋对记者表示，商改住是根本不符合立项规定的产品，即使因为某些政策因素导致“虚火”旺盛，长期来看，也是没有市场前景的。他认为，如果商改住产品的销售再不加以遏制，会影响更多购房者的权益。

　　部分商改住欲赶末班车“捞一笔”

　　记者了解到，尽管针对商改住项目的通知下发仅有几天时间，而距通知真正实施的6月1日的期限也还有半个月，京城不少商改住项目就已开始以“商改住项目，卖一套少一套”为宣传幌子，企图赶上新规实施前的最后一班车“捞一笔”。

　　“我们项目不受限购影响，不管您名下有没有房子都能买，我还能争取给您打个折。”记者以购房者身份致电位于昌平区霍营区域的某商改住项目时，该项目售楼人员信誓旦旦地对记者表示。当记者问到，前几天出台的商改住新规会不会影响之后办理房产证时，该销售人员仿佛已预料到记者会这样问，毫不犹豫地回答：“这规定只针对以后新立项的项目，但我们是之前就已经规划好的项目了，所以和这次的规定一点关系都没有。您要是考虑好就赶紧来排号，不然以后商改住项目也不好买了。”

　　同样，位于南二环的某商改住项目售楼人员也对记者表示，政策出台前开盘的房子，都能办下来房产证，以后开发的项目肯定就办不下来了。所以要想买商改住的房子，必须尽快。

　　记者了解到，近日像上述楼盘这样大肆宣传商改住的项目并不在少数，多个商改住项目已经开始搭配打折促销活动，以吸引购房者。但业内人士仍提示，商改住项目仍有很多隐患，建议购房者谨慎购买。

　　购买商改住仍需谨慎

　　杨少锋在此前接受记者采访时就表示，商住项目的土地使用年限只有40年。同时，用水用电、物业等费用均按照商业标准收取，远高于住宅，累积40年是个不小的数目。再加上商业立项的土地通常都不是宜居区域，周边配套也不是为居住服务，真正用于居住的话，生活上会有一些不便。

　　他表示，上述这些缺点还只是从购房者居住的角度来说的，如果从城市发展和规划的角度看，“商改住”打乱了城市原有的功能规划和功能布局，可能导致某些区域人口和车流超负荷。同时，也会对商业地块的出让造成一定影响。