前5个月房企发债超千亿 拉长债券周期缓解降价压

在房地产市场上，信托、债券这两个词汇从来没有像今年一样大行其道。就在房企密集发行高利息信托产品的同时，还有相当一部分房企选择了发行债券。据统计，今年以来，房地产企业通过发债，其融资总额已经超过了1000亿元，几乎为去年全年房企发债额的两倍。

5月13日，华润置地[简介 最新动态]宣布发行7.5亿美元的五年期优先票据，利率为4.625%。至此，几乎所有在香港上市的内地大型房企，都完成了一轮融资计划。仅发债一项，年初以来的融资金额就超过了1000亿元，几乎为去年全年房企发债额的两倍。

我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业2011年以来的发债融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元。

对于巨额融资的用途，几乎所有企业都表示用于现有及新项目开发，或偿还到期债务。用新债还旧债，同时再大举拿地开发。在国际评级机构看来，这种激进扩张型的发展模式已经成为威胁中国房地产业健康发展的“定时炸弹”。

解析华润：

200亿成本压力导致现金疲弱

作为国资背景的房企龙头之一，华润置地的资金从未像如今这样紧张。

资料显示，在此次发债之前，华润置地融资方式多以贷款为主。例如：2010年4月，华润置地向6家银行申请总额为37亿港元的五年期贷款；2010年9月，申请8亿港元的四年期贷款；2010年12月，取得3.9亿美元贷款等。

不过，到了2011年，在银行体系全面收紧房地产企业贷款的情况下，华润置地也开始尝试债券融资。华润置地表示，此举有利于拓宽融资渠道，另外，目前美元债券成本相对较低。

国企背景及庞大的项目储备有助于华润置地保持较好的信用评级。标准普尔表示，基于华润置地高质量收租物业项目会带来经常性收入，以及土地储备规模大、分布广泛等特点，将其前景展望定为“稳定”。

标普报告认为，华润置地拥有足够覆盖其未来一年流动性用途的现金流资源。截至2010年12月31日，华润置地拥有无限制现金119.7亿港元与未提取的海外银行已承诺贷款额度16亿港元。

不过，作为受制于宏观调控的房企，华润置地的风险同样明显。标准普尔分析，华润置地流动性用途包括85.5亿港元的短期银行借款和124.7亿港元的2011年到期的未支付土地出让金，两者合计超过200亿港元。而未来两年，公司借款还将大幅增长。由于大量的经营资本流出，公司现金流可能保持疲弱。