底价成交频现土地市场降温房价能否迎来拐点？

2011-05-19 10:53 作者：来源：

　底价成交频现

土地市场降温向二线城市蔓延

中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。

3月，上海共成交25幅经营性用地。其中，近8成地块零溢价率成交。4月，上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%，创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份[简介最新动态]、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。

北京甚至出现地块流标的情况。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。

5月以来，北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米；顺义区空港物流基地星光国际城[最新消息价格户型点评]用地项目出让，现场只有两家竞买人，最终成交价2.5亿元，成交楼面价2697元/平方米；大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即以3.05亿元成交；北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交，成交楼面价为4691元/平方米，溢价率只有12%。

土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。

即便是民间资本最为活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍，随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。

中国房产信息集团分析师认为，土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度；二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。深圳地产专家指出，地价可以看作房价的先兆指标，2007年12月土地市场率先出现流拍等现象，三个月之后房价步入下跌通道。

房企收缩战线

龙头公司谨慎看待后市

长城证券研究所认为，在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持谨慎态度，首选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示，2011年一季度，A股上市地产公司(不含ST类)购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%，大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平，也低于2005年一季度以来28.5%的平均增速。

尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8%，低于行业水平，也远低于2010年同比增速331.4%。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率，另一方面大幅收缩投资，更加谨慎地面对后市。

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