杭州：后房交会时代楼市四大悬念

　　一个备受关注的人居展，在扔下4天成交261套商品房的成绩单后，匆匆谢幕。人居展历来有楼市风向标之称，但纵观本届人居展，在一个个茫然的购房者脸上，在一个个看似十分淡定的开发商脸上，我们似乎看不到风向标的方向，反而看到了好多个的悬念。

　　这些悬念，正是当下楼市需要解决的问题。

　　1 悬念之政策，今年会松动？

　　说到底，楼市也是政策市，尤其是近5年以来，楼市政策市的特征，表现得越来越充分。一遇到紧缩，楼市就打喷嚏；一遇到放开，楼市就兴奋。而眼下，楼市所面临的，无疑是最严厉的调控政策。

　　这个一道比一道严厉的政策，已执行一年多了，楼市这匹脱缰野马，可以说老实多了，房价过快上涨的势头也已得到遏制。中央已多次强调，楼市调控已取得初步成效。

　　现在的问题是，往后政策会松动吗？

　　至少，现在还看不出来。但有一点可以肯定，那就是今年的金融政策一定不会支持买房。为了防止通货膨胀，央行已将存款准备金率上调到历史高位，并多次重申，存款准备金率上调没有上限。有关专家也一再表示，我国将进入加息周期。同时，也有部分银行提高了买房首付比例，这都将造成今后的买房成本越来越高。

　　除此之外，还会不会有其他进一步的调控政策出台？记者采访了一些业内专家，他们普遍认为，目前还看不出有这样的迹象。因为今年地方政府都出台了控制房价上涨的目标，有这个目标，房价不会离谱，更严厉的政策就没有出台的理由。

　　现在唯一可以期待的，就是取消限购令。虽然限购令是暂时的，但今年会不会取消，谁也不敢下结论。也许，只有楼市进入真正的冰冻期了，限购令才会取消。

　　但至少现在来说，没这个可能。

　　2 悬念之人气，会维持多久？

　　由于受双限等政策的影响，今年人居展最大的考验，就是人气。因为跟历届人居展相比，只有这届人居展中有相当一部分人，被挡在了购房大军的门外。但是，去一下人居展现场，就不难发现人气远比想象中的要好。据组委会统计，有31万人次参加了本届人居展，比上届人居展多了6万多人次。一位业内人士在人居展现场，非常感叹地说，在现在这样的政策环境下，还有这么多的人来参加，了不起。

　　的确，这是难能可贵的人气。这是目前真正有需求的最后一批刚性需求者。他们在等待、观望了大半年之后，终于在本届人居展上现身。与过去历届房交会不同的是，这支购房大军中的绝大多数，是渴望拥有一个家的年轻人。

　　“我是冲着降价来的。”在人居展现场，记者听到他们说得最多的，就是这句话。在滨江房产的展示楼盘沙盘前，当购房者听说他们的某个楼盘可能会开出低于同地段楼盘价格时，登记信息的购房者一下子排起了长队。

　　但是，降价楼盘实在太少了。满怀希望的购房大军，从人居展的第三天开始，明显减少。记者在第三天的两个展会现场看到，排长队的，不是拿礼品，就是拿环保袋，有一家公司虽然在送苹果，队伍排得长长的，但去他们那里登记买房信息的，却寥寥无几。在不少展位区，销售人员明显比看的人还要多。据悉，由于没有特别的优惠，这次参展楼盘颗粒无收的，不在少数。

　　如何看待人气，有业内人士建议，人气是要保护的，尤其是在眼下，但如何保护，却是人居展之后，开发商迫切需要解决的问题。如果没有好的办法，人气说散就散。

　　3 悬念之房源，突破7万套？

　　政策是外因，真正影响一个市场走势的，其实是供需关系。在楼市，房价的波动，说到底也是受供求关系的影响。过去几年楼市表现，也充分证明了这一点。2008年楼市之所以冷，除了大环境极差之外，5月人居展之后，房源供应量很快就超过4万套，也是一个很重要的原因。

　　那么，杭州楼市今年的供求关系如何呢？据有关资料显示，今年杭州是供应大年，大约有1000万平方米的房源供应量。这是杭州楼市有史以来供应量最大的一年。事实上，从春节以后，杭州楼市的供应量就开始渐渐放大，4月底住宅供应量就达到了2.6万套，而过了不到半个月的人居展上，可供住宅房源数字为3万套。

　　人居展之后，杭州楼市的供求关系会缓和一些吗？不幸的是，这种可能性不仅没有，供求关系反而会越来越恶化。

　　先来看房源变化。据透明售房网显示，到昨天为止，杭州(包括萧山、余杭)可供房源为48698套，其中住宅为32242套。5个月时间不到，房源供应量就达到近5万套，这在过去的楼市历史上是少见的。此外，还有一个数字更能说明问题。杭州今年新建商品房领出预售证的有18863套(其中住宅16426套)，面积为近203万平方米。以年初1000万平方米的房源量统计，如果这些楼盘今年如期开盘，也就是说，在今年随后的7个月里，几乎有7万套房源上市。这是一个令市场难以承受的数字。

　　再来反观需求一方。今年楼市成交量连创新低，三四月份都创了自2007年以来的新低。4月份成交量有所回升，但也只成交了近1400套。如果以这样的速度去消化即将来临的供应量，最快也要5年以上的时间。

　　4 悬念之房价，到底怎样走？

　　本届人居展留给大家最大的悬念，就是后房交会时代，房价到底怎样走。

　　参加过历届房交会的购房者，对人居展作为楼市风向标的作用，都有强烈的感受，一般后房交会时代的房价走势，基本上可以在人居展上略见一二，有的几乎是直接给出了方向。但本届人居展似乎这样的特点并不明显。

　　“好像促销力度不大。”在本届人居展上，记者碰到一位曾经做过房产公司高层的业内人士，问他对本届人居展有何感想时，他说了上述这句话。的确，在同样为期4天的本届人居展上，跟这位业内人士有同样感受的人，不在少数。在他们看来，本届人居展上，打折楼盘应该是遍地开花，至少会跟2008年秋季房交会上一样多。但事实是，多数参展楼盘推出的是“存抵”优惠，其优惠幅度跟人居展前没有丝毫变化。人们期待的震撼价，整个展会期间都没有出现。

　　想不通，看不明白，在记者采访到的人中，他们最大的困惑是，从本届人居展上，看不清楚后房交会时代，房价是跌，是涨。

　　难道在眼下的环境之下，房价真的可以如此坚强？开发商真的可以依然从容淡定？

　　不一定。尽管在本届人居展上，看不到本应该出现的降价潮，但硬撑的结果，正如不少参展楼盘的销售人员感叹的一样：“我们这次参展费打水漂了。”众多的零成交楼盘的出现，证明不少开发商目前推行的营销策略，不为最后一批刚性需求者接受，他们不能左右开发商的意图，但他们可以用脚投票。

　　其实，只要细心观察一下本届人居展，也不难发现，房价也并非铁板一块。本届人居展除了90多家展销楼盘之外，还有80多家展示楼盘，这些展示楼盘中，也有不少将在近期开盘。这些在人居展上进行“试水”的楼盘，就有不少透露出将开出比周边在售楼盘低的价格，其中还有一些是大公司的楼盘。

　　对于后房交会时代，房价会如何走，一家大开发公司的高层说得好，他说，如何去赢得市场，也许并不是你情我愿的事，可能还得看大势，趋势朝哪里走，只能顺势而为。（记者 干国荣）