破解楼市观望密码 保值房为当前选房上策

今年以来的一系列的房地产调控政策对津城楼市产生了重要影响，在有效抑制房价过快上涨、打击投资性需求调整供需结构的同时，几个月来的市场表现也随之呈现成交量下滑，观望氛围浓重的局面。何时能够选到称心房，成为刚需群体在观望中的期盼。

今年“观望”不同往年

今年以来的一系列的房地产调控政策对津城楼市产生了重要影响，在有效抑制房价过快上涨、打击投资性需求调整供需结构的同时，几个月来的市场表现也随之呈现成交量下滑，观望氛围浓重的局面。专家分析指出，成交量的下降表明国家多轮调控政策出台对房价上涨起到了遏制作用，购房者对于政策紧缩的预期导致了当前的观望态势。

据记者了解，和几年前楼市中集中于对价格方面的观望不同，本次新政后引发不同类型消费者步入观望的因素也更多。除了关心价格走势外，对于以贷款购房为主的消费者而言，房贷成本的增加也左右着购房心理；而受到限购令的约束，具有购房资格的消费者也更为珍惜购房机会，综合多方面因素考虑的谨慎态度也使其在面临置业时举棋不定；同时，在具备购房条件的人群中，也要面临着市场中开发商方面对优质房源捂盘惜售的情况，何时能够选到称心房，成为这部分群体在观望中的期盼。

购房成本增加“被观望”

“房贷和首付比例的提高，再加上利息的上调，购房成本太高了，虽然想买房也只得先缓缓看”，购房者小王属于首次购房者，作为需要通过贷款实现购房的年轻群体，影响小王购房的原因并不是房价的高低，而是贷款购房的成本增加。

小王给记者做了个购房成本的对比，去年4月调控前，5年期以上贷款利率为5.94%，并且可以享受7折优惠，实际利率为4.158%，而一年后的今天，5年期以上贷款利率达到6.8%，利息成本高了一半。“作为首次购房者，首套房的最低首付也提高了一成变为三成，利率的折扣也没有了”，小王表示，房贷政策打击了投资客的同时，也考验着众多的刚需置业者。作为年轻人，还贷压力和生活品质息息相关，购房成本的增加，也左右着年轻人的购房时机。

记者了解到，如今绝大多数购房者都需要借助商业贷款来购房，并且还款多为5年以上。不少受访者表示，加息虽然增加的月供绝对值并不算多，但接连出台的加息政策使得购房者对未来的加息预期很强烈，贷款的压力也让多数购房者感到难以预测。

改善型置业亦观望

购房者李先生看中了我市河北区某知名开发商的一个楼盘，在经过和周边老社区的对比后发现，这个尚在建设中的新社区档次更好，且与周边二手房价格持平。李先生出于性价比的考虑和对于开发商品牌的了解，对该楼盘比较中意。但在购房时发现，每期开盘的供应量相当少，同一号楼也只是推出少量房源，相对合适的楼层和户型开盘即被抢购一空，李先生只得选择了采光较差的低层。当交了定金的李先生表示，想了解后期开盘的时间，以便调整一下楼层时，销售人员给出的答案只是“时间未定，但价格肯定要涨，并且不保证新开盘的房源能让李先生选到合适的楼层。”李先生表示，“虽说政策调控给力，但真正买房时，面对开发商的惜售行为，消费者连选一套称心的房子都显得无力，如果没有交过定金，我也将会再观望一段时间。”

“只能买一套”加重观望

“津十条”将限购范围扩大至全市，同时将二手房也纳入限购的调控范围，对于外地购房者的购房条件也做了更明确的限定。在严厉的政策面前，尚未买房的首次置业者在心理上，因为非常珍惜这一购房机会而变得更加谨慎，这一心理也促使消费者在购房选择中举棋不定，加重了观望。

和首次置业的刚性需求者不同，一些名下已有一套住房的改善型置业者更多的将目光转向酒店式公寓等不受限购控制的商业项目，而许多在津工作的外来人口由于不具备购房条件，也搁置了之前的购房计划开始转购为租。以上原因，也造成了调控以来楼市成交量逐月下滑的局面。

市场形势加剧观望

在调控政策影响下，近期楼市成交较为低迷，限购令颁布后，伴随银行贷款的连续加息，商品房市场和二手房市场降温明显，这种市场形势更加剧了观望者继续观望的心理。那么观望中购房者在想什么？随着调控的深入，成交量的下滑，消费者对于房价下降的预期有所增加。记者随机采访的购房者大都表示，成交的萎缩和银根的收紧对开发商施加了压力，包括刚需置业者和改善型置业者在内，不少被访者都表示将暂时推迟置业计划，待市场更清晰后择机进入。

保值房为当前选房上策

限购令后，刚需或改善型置业者都分外珍惜自己的买房资格，选房时会从品牌、交通、配套、教育、后期物业、未来升值潜力等方方面面综合考虑，购房条件也随着限购令的实施而提高，这既是必要的考虑因素，也是限购时代应该提倡的买房观念。其中，从实用角度和升值角度综合衡量，当前可以入手的保值房产最为典型的便是轨道沿线房源。而轨道房有很多，结合价格优势，广为购房者青睐的万元房集中在环城四区轨道沿线。如紧挨轻轨站点的万科[简介 最新动态]魅力之城、靠近地铁2号线的天房[简介 最新动态]·翠海红山、距1号线不远的仕林苑，地铁6号线双港新家园站附近的华润中央公园和首创[简介 最新动态]·福缇山等。

目前建好的轨道还没有辐射到西青区，不过未来5、6号线将在西青多个地方设站点，其中5号线有环路站、王兰庄站、李七庄站、梨园头车辆段等几站，水滴南板块的项目如天房美域[最新消息 价格 户型 点评]、中天首府[最新消息 价格 户型 点评]、人和院[最新消息 价格 户型 点评]等项目会受到辐射带动。上述轨道房或准轨道房目前都是在售状态，均价不高，总房款大多可控制在100万元左右。