绿城杭州项目容积率变更调查：地块住宅“被长

    地价狂飙，“地王”频出的现象，似乎增加了房企的市场风险。但是，它们敢于拿下“面粉贵过面包”的高价地，其信心不仅仅是对未来房价上涨的乐观预期，拿地之后修改容积率或以其他方式增加建筑面积平衡利润的方式，更是房企敢于挑战高价地的直接原因。近日，记者赴杭州采访，发现部分房企正上演着这样一场场更改规划的“偷面积”大戏。在这一过程中，政府主管部门的作为也令人玩味。

    近日，杭州当地一论坛有网友爆料：绿城集团在杭州滨江区月明路地块开发的住宅项目涉嫌擅改容积率，以此增加了近10万平方米建筑面积。

    据记者调查发现，虽然该楼盘擅改容积率增加10万平方米建筑面积的说法与实际情况有出入，但其意在通过变更规划（增加楼层数）增加建筑面积确有其事。另外，绿城集团在杭州拱墅区田园板块的项目也在业内被传为“涉嫌修改容积率”。

    按照现行政策，变更规划不仅要得到相关政府部门的合法审批，同时也要补缴一定的土地价款。对于绿城集团在杭州滨江区和拱墅区的做法，记者分别致电了杭州市规划局滨江分局和杭州市国土资源局。杭州市规划局滨江分局一沈姓负责人表示，“我们会严格按照规划设计要求审批，如果可建的地上面积超过了出让合同规定的面积，是不会批的。开发商要把面积控制在合同规定的范围内我们才会审批。”杭州市国土资源局对于“绿城集团拱墅区田园板块修改容积率是否补缴了土地价款”一事，截至5月12日记者发稿时，仍未给出明确答复。

    绿城集团缘何要冒此政策风险？经过进一步了解发现，绿城此举皆因2009年的“高价地”，其是借助变更规划的方式增加建筑面积降低拿地成本，平衡利润。杭州房地产业界有人认为，这一次，绿城是借助和地方政府利益互动的微妙关系巧妙地规避了政策监管。擅改规划被“合法化”。

    “合法”更改容积率

    2009年9月10日，杭政储出[2009]40号地块、杭政储出[2009]41号地块同期出让。最终，绿城集团以总价6.6666亿元竞得杭州拱墅区田园板块杭政储出[2009]40号地块，成交楼面价9547元/平方米。同时，在绿城竞价的推动下，杭州西子房产有限公司以5.3333亿元总价拿下杭政储出[2009]41号地块，折合楼面价10147元/平方米。首次将半山田园板块的楼面价推高至万元以上。

    然而，在杭州拱墅区田园板块成交仅11天后，即2009年9月21日，出现在杭州市规划局网站的一则公告激起涟漪。这则名为《杭州市半山单元和西溪城市综合体控制性详细规划局部调整公示》的公告显示，绿城集团拿下的杭政储出[2009]40号地块已经变更为高强度开发用地，容积率由拿地之初的2.0变为2.5。

    对于这样的变更，杭州拱墅区一大型开发企业销售负责人给记者算了一笔账：容积率由2.0变为2.5后，该地块建筑面积增加了逾17000平方米，土地成交楼面价也从9547元/平方米降为7637.7元/平方米。以该地块开发的绿城西子·田园牧歌项目当前售价21000元/平方米计算，绿城“额外获得”的销售额达到了3.6亿元。

    他进一步指出，仅仅在拿地11天后即变更规划，同时公示时间定在了2009年9月22日至10月6日国庆节期间，整个过程都非常微妙。另有杭州房地产业内人士对绿城集团的做法也颇有看法，“虽然变更程序合法，但是从拿地到变更时间的短暂和选择假期予以公示的做法来看，绿城应该在拿地之前就知道规划会变更，可以理解为绿城和政府联合‘演了一场戏’。”

    “如果规划变更导致建筑面积增加，开发商需要补缴一定的土地价款。”上述销售负责人告诉记者，由于绿城和地方政府的交易细节并未公开，这次规划变革产生的土地价款是否补缴，具体补缴多少，业内颇多猜测。业内的共识则是，绿城或许只会象征性地补缴部分土地价款。

    为此，记者致电绿城集团方面予以求证，绿城拱墅区田园板块项目副总经理黄吾祥对记者表示，土地价款的补缴细节“不能透露”。随后，记者多次致电杭州市国土资源局，对方始终未给出明确答复。