万科商业地产模式难衡

　　作为万科在商业地产的“探路灯”，北京CBD赢嘉中心的一举一动都相当惹人关注。

　　近日，赢嘉中心又传来新动向——即将对外散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。

　　完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

　　散售之因

　　对于商业项目的运作，万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路：由公司先持有运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。

　　但事情似乎有了变化。消息指出，万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉中心，暂未披露售价。

　　据万科北京公司总经理毛大庆早前透露，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米，按照收购价格估算，其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂，万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。

　　有业内人士分析，一旦改造成功，赢嘉中心的出售均价或达到8万元/平方米，比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。

　　销售的方式有很多种，北京万科又为何偏偏选中散售呢？

　　北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，赢嘉中心可能会散售，但现在还没有最终确定，最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。

　　相关业内人士指出，由于万科在商业地产方面才刚起步，各种方案的探索很正常。而万科选择散售，或更多是出于对市场的考虑。

　　业内人士指出，虽然万科的总量很庞大，但是万科在北京还没有拥有最大的实力。此外，在毛大庆任职北京分公司之后，北京万科的扩张速度相当快，为了平衡资金压力，散售也许是最好的方式。

　　万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示，自持要求资金有较多的沉淀，但现在又没有对应的融资渠道，且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本，租金的回报也不算太高，很多时候收益主要来自项目的价值上升，通过公允价值的不断评估来创造价值，在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。

　　谭华杰举例：如果一块地的成本是1亿，一年的租金可能只有500万，那么回报率就只有5%，根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估，地的价值可能会上涨至1亿1千万，这1千万就是收益，那么一年的收益就达到1500万，回报率也就上升至15%。