香港物业暂未现97年泡沫迹象

　　【香港商报讯】记者林启健报道:部分屋苑楼价升穿97年高位水平,「帐面」上很高,然而是否有实质因素支持呢？综合学者意见,均指今趟这些屋苑处于高位,并非是完全由本地因素造成,外来因素如内地资金涌入是主要动力。

　　学者:内地资金推高楼市

　　香港大学房地产及建设系教授邹广荣表示,港岛区楼价早于去年高过97年水平,某些屋苑楼价跑赢97年并不出奇。但他指,现时楼市暂未出现97年泡沫迹象,因97年供款比率达至80%至90%,虽然目前供款比率已升了不少,但只达至40%水平。其次,97年利率为P+(P即最优惠利率),但现时利率为P-、同业拆息,利率仅1厘,始终较97年低。再者,97年美国国库债券孳息率高于租金回报两厘,明显是泡沫,惟目前未出现这种情况。

　　他说,当前本地因素并非令楼价超高,因近数年本地工资加幅不大,反而楼市出现这种情况,与内地资金涌入有关。内地资金分为两类:一是为分散风险而来;二是纯粹为投资而来,来得快走得快。

　　内资影响中上价屋苑

　　邹广荣指出,第一类资金会投放在本港豪宅市场,这类买家购买豪宅,除了作为自用外,还用作分散风险,他们不希望资金放在内地,于是转移其他地方,香港是其中一个选择,这类资金不会轻易撤走。相反,第二类资金会投放在中上价屋苑,这类买家把单位放租,藉此寻求理想回报,一旦本港物业失去投资价值的话,便会撤走,不会再来,于是中上价屋苑楼价会受到影响。

　　经济学家关焯照表示,若果按照负担能力计算,这些屋苑楼价不值达至高位,惟目前有外来因素影响本港楼市,包括人民币升值,令更多内地人买本港物业。他说,97年主要是港人炒卖,但现时有更多非本港人士(内地人为主)购买本港物业,这些人集中购买优质区域物业和豪宅,成为支持本港楼市的其中一个因素。

　　核心家庭难置业

　　邹广荣则认为,市场多了内地资金涌入,把楼价推至港人无法负担的水平,料仍可维持一段时间,惟一旦内地资金撤走,或未有新资金涌入的话,本港楼市将受到冲击,影响程度难料。

　　本港物业是否物有所值,港人与内地人的意见各有不同。理工大学建筑及房地产学系教授黄君华指,当前屋苑楼价是否高企是相对的,从本港住屋需求来说,即使家庭收入为3万元,供一个500方尺市区物业亦很吃力,一般新组成的核心家庭或者首次置业人士较难入市。相反,从内地投资者角度来说,本港物业是物有所值。这些投资者觉得利率低,希望购买本港物业保值,以本港物业作为长线投资。