1-4月房地产市场运行点评:销售回落资金趋紧

　　2011年全国1-4月房地产市场运行点评：销售回落，资金趋紧

　　研究结论

　　1-4月房地产投资增速34%，我们维持预计全年投资增速将达到25%的判断。1-4月房地产投资增速34.3%，较1-3月上升0.2个百分点；住宅投资增速38.9%，较1-3月上升1.2个百分点。由于2季度开始房地产投资额基数将明显变大，按照目前市场销售状况，预计投资增速将回落，但由于今年保障房投资预计将大幅增长，故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%，保障房投资增长39%，11年房地产投资增速可达到25%。

　　1-4月房屋新开工面积增速24.4%，新开工增速连续9个月回落后小幅上升。1-4月新开工面积增速24.4%，较1-3月上升1个百分点，其中住宅新开工面积增速21.2%，较1-3月上升1.6个百分点。

　　1-4月全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑，4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一二线重点城市4月成交量较3月变化不大，则可推断，三、四线城市成交量下降明显。1-4月商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%，较1-3月下降8.6和14个百分点；1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%，较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%，住宅降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平米和5309元/平米，同比分别上涨6.5%和4.9%。

　　房地产资金面不容乐观。1-4月房地产资金来源增速17.4%，较1-3月增速下降1.2个百分点，且增速连续8个月低于房地产投资增速，说明资金正被逐渐消耗。资金来源中的国内贷款1-4月增速仅5.4%，占比18.9%，增速与占比均在历史低位。1-4月个人按揭贷款增速-6.8%，增速连续3个月为负。开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负显示收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著，如果房地产信托等自筹资金方式再受限，未来资金链堪忧。

　　地产股投资策略：警惕若三四线城市销售也陷入低迷对全国房地产投资的负面影响。目前来看，销售减速、资金已趋紧，房价必将得到明显控制。我们认为目前地产股股价已经反映了房价下跌、销售下滑、资金链收紧等悲观预期，目前可以考虑逐步加大地产股配置，继续推荐买入龙头股万科、保利、金地；区域股荣盛发展(002146,股吧)（002146）、首开、苏宁环球(000718,股吧)（000718）、中南建设(000961,股吧)（000961）、华业地产(600240,股吧)（600240）等；商业地产股金融街。