别墅市场跌宕起伏 上月成交别墅七成600万以上

　　受“新国八条”和“京十五条”等调控政策的影响，别墅市场遭受重创。据搜房网数据监控中心统计数据显示，刚刚过去的4月北京别墅市场经历了年初以来的最低谷，整月共成交57套，环比3月下跌47.71%，同比去年4月减少484套，下跌89.46%。但从4月各周的成交情况来看，呈现缓慢启稳的态势，特别是600万元以上的中高端别墅，成为市场成交主力。同时各大别墅区表现冷热不均，不少传统的别墅区开始退居二线，取而代之的是，以八达岭昌平别墅区等为代表的新兴版块，凭借较高的综合性价比及宜居指数，成为当下别墅市场的“潜力股”。

　　●别墅市场冷热不均

　　北京别墅市场在经历了连续三个月的下滑之后，在4月份仍然未能走出低谷。根据搜房网数据监控中心统计数据显示，4月前两周，北京别墅分别成交16套和8套，环比分别下降64%和50%。自4月第三周起，别墅市场呈现企稳迹象，当周共成交17套，环比前一周上涨112.50%，同时，成交面积和成交金额，环比分别上涨122.03%、72.34%。从刚刚过去的4月第四周成交数据来看，与第三周基本持平，再一次印证了别墅市场逐渐启稳的态势。但就4月整体而言，仍然处于低位徘徊状态，共成交57套，环比3月下跌47.71%，同比去年4月，减少484套，下跌89.46%。

　　尽管大势如此，具体到个案而言，仍有不少项目走势强劲。据搜房统计数据显示，位于城南阳光别墅区的中海九号公馆蝉联销冠，4月共成交8套，成交面积3324.54平方米，成交金额1.11亿元、一举夺得销售金额、销售面积和销售套数三榜冠军。紧随其后的是之前沉寂了一个月的颐和原著，成交金额为0.68亿元，4月销售金额榜的季军则是PekingHouse首府成交金额为0.5亿元。

　　除此之外，位于八达岭昌平别墅区的园墅同样表现抢眼。该项目继4月第二周荣踞“北京别墅销售总套数排行榜”榜眼之后，于4月16日推出24套叠拼别墅，凭借较高的产品性价比以及居住舒适度，引发高端买家追捧，截至目前已签约认购14套。同时，联排别墅成交5套。成为淡市之中少有的佼佼者。

　　然而，热销项目毕竟屈指可数，整体大势依然严峻。在搜房网所监控的103个项目中，4月只有25个项目成交，占总监控项目总数的24.27%，其中14个项目仅成交1套，逾70项目出现零成交。

　　在交易量下滑的同时，供量亦大幅减少。2011年4月，北京别墅市场仅辉煌·云上1个项目取得预售证，新增预售套数53套，环比减少81.07%，与去年同期相比减少67.88%；新增面积为25449.46平方米，环比减少78.38%，同比减少40.77%。4月北京别墅市场供销比为0.93:1，市场供需基本持平。

　　●中高端别墅成交占七成

　　从4月成交的别墅项目来看，年初以来持续走强的中高端别墅（单套总价600万元以上的别墅）继续领跑市场，共成交40套，占总成交的70.18%，其中千万级别墅成交16套。具体到各热点版块，同样如是。以近期表现抢眼的八达岭昌平别墅区为例，该区域4月成交中高端别墅5套，占区域总成交的55.56%。

　　对此，搜房网数据监控中心分析师认为，在北京别墅市场遭遇重创的当下，购房者出手愈发谨慎，市场中观望情绪浓烈，“限购令”的影响下，“一步到位”成为部分购房者的选择，居住舒适度、综合性价比较高的中高端别墅，也因此继续受到市场的追捧。

　　以近期以来持续热销的园墅为例，为确保居住宜居性与舒适度，开发商在区域内倾力打造10万平方米大型原生态景观带，拿出50%的原生林地造园，并保留了多年木本植被、丰富的四季景观、树木和地脉的原生关系，作为城市与自然之间的过渡，容积率仅为0.86。同时，在社区会所中，甚至社区之外，为业主提供了丰富、完备的生活配套。

　　据了解，园墅联排单套总价780万元起，叠拼总价387万元起。对此，有关分析人士认为，在中高端别墅售价动辄逾千万，甚至数千万的背景下，其以合理的价位销售，同时为市场呈现成熟、宜居的别墅社区，自然备受买家青睐。

　　特别是在近期CPI高企，国内通胀压力不断加大的背景下，中高端别墅的保值能力再一次被看好。在不少专业机构看来，尽管央行接二连三的紧缩性货币政策剑指通胀，但短期内我国通胀危机仍然无法解除。在此背景下，不少资金仍然有流向不动产的倾向，特别是保值性较好城市别墅，凭借其稀缺属性，或将率先破局。

　　●八达岭别墅区升温

　　从4月各别墅区的表现来看，近期表现强劲的城南阳光别墅区，依旧是成交主力，但成交量有所下滑，成交面积为47445.77平方米，占总体成交量的21.82%，环比下跌82.46%。与之相比，八达岭昌平别墅区后来居上，4月共成交2844.9平方米，占总体成交量的13.08%，环比上涨235.87%；成交金额为0.62亿元，环比上涨169.57%；成交套数为9套，环比3月上涨2倍。其中，最值得一提的，当属近期以来持续热销的园墅，其凭借城市别墅的定位，以及周边良好的人文环境，赢得广大买家认可。

　　该项目位于八达岭高速与北清路交界处，作为距离市中心最近的别墅项目之一，其拥有便捷的交通条件，从项目出发驾车走八达岭高速，仅需10分钟便可到达北三环马甸桥。在项目15分钟经济圈内，分布着上地信息产业基地、中关村科技园、大望京商务区、亚奥等板块。特别是去年年底地铁昌平线开通之后，使整个区域拥有立体、完备的交通路网。而与地铁生命科学园站仅咫尺之遥的园墅，如今出行更加方便。

　　作为一个成熟的城市别墅，其周边的生活配套至关重要。从园墅周边配套来看，北京最大的shopping-mall永旺国际商城已经开业，营业面积达到9.16万平方米，拥有可停放3000辆机动车的免费停车场。该购物中心亚洲最大的零售商日本永旺集团负责运营，业态包括百货店、超市、专卖店、餐饮、娱乐等，充分满足了人们个性化的消费需求。除此之外，周边还分布北大国际医院、北京大学法学院、华北电力大学、北京农学院、昌平区实验小学，以及等工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、建设银行(601939,股吧)各类生活配套。

　　基于园墅周边完善的配套以及良好的人文环境，高端买家对其产品以及区域前景非常看好。

　　文/李丹