养老 下一轮地产主题？

　　随着国内老龄化社会的加速到来，曾不为人知的养老地产成为了炙手可热的香饽饽。近日，多家国内大型人寿保险公司宣布将进军养老地产，在多地投资兴建相关不动产，再次掀起外界关注。业内人士表示，保险企业加上先期已经有所动作的房地产企业、各类投资基金，养老地产的战国局面已经初步显现。然而在这个远未成型的庞大市场面前，多数企业都是在摸着石头过河发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

　　●险资发力

　　千亿资金投向养老地产

　　前不久，国内大型人寿保险公司泰康人寿成立了“泰康之家投资有限公司”，以此作为其养老地产操作平台，同时也意味着政府对险企养老地产的正式放行。消息人士表示，此次泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，目前已签订协议购置北京昌平小汤山温泉乡2000亩地。另外，泰康人寿已在上海、三亚拿地。

　　而拥有超万亿资产的中国人寿(601628,股吧)，则计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元。今年“两会”期间，中国人寿负责人透露，公司在养老地产上规划是构建“一南一北”的格局。

　　另外，国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资，或者间接推动养老地产进度，大有星星之火可以燎原之势。

　　保险资金为何如此热衷进入养老地产市场呢？一位业内人士这样指出了保险企业主要思路：“保险机构需要有新的利润增长点，需要一个新的持续的利润增长模式。”据该人士介绍，截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，按照《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。据此可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。而进军养老地产市场，一方面符合其业务需求，另一方面，则是因为看到了养老地产市场的巨大发展潜力。

　　世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示：“对于保险公司这样一些金融企业来说，怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事，而养老地产对资金的吸纳量很大，再加上政府支持，这就使得二者一拍即合，成为市场新的动力。”

　　●改写格局

　　养老地产市场或进入“战国”

　　而在养老地产市场，保险企业并不孤独。已有的先行者中，房地产开发企业是绝对的主力，面对外在的竞争，他们正在加紧拓展的步伐。

　　2010年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业轮换节奏，尽量超前抢占市场，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的老年地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。

　　去年年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。日前又有消息称，作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工；而在历经两年多的研究之后，保利地产(600048,股吧)的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。据业内人士透露，保利方面正在重点研究养老地产的未来发展，并因此成立了一个小组在国内各地考察，也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式；此外，华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

　　前不久，在北京东方太阳城举办的一场关于养老地产的小范围闭门研讨会，竟然引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名，这让主办方始料不及，也折射出了当下养老地产的热度。

　　卡森国际副总裁陈维认为，随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨，传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈，而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展，而养老地产就是其中一类。“未来将会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发，目前的这些企业则是在试水。”

　　也有业内人士表示，房企与险资各自都具有优势，而谁将能成为市场的主导，还待进一步观察。“保险公司具有资金方面的优势，而房企则具有开发建设与整合配套方面的经验。”该人士表示。

　　●亟待政策出台

　　发展模式仍需研究

　　尽管前景看好，但养老地产目前面临的诸多问题依然突出。有业内人士指出，就实质来说，养老产业中的地产并不是赢利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。然而，目前养老地产持有经营即使做得好，经营收益也并不高，有的甚至贷款利息都难以偿还。

　　“养老地产关键是后期服务，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”中国希格玛公司投资发展部总经理冯斌表示，5年内养老地产处在试验阶段，各个企业抢占地盘；接下来5年则是成长期，市场开始细化；10年后进入成熟期，大企业兼并小企业，品牌开始集中。

　　正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，许多方面还没有规矩可循，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士表示，“这种发展模式显然是行不通的，完全是借机谋利。”不过，排除上述缺陷，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，将会是房地产企业考虑的重点。

　　模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入。据悉已有房地产企业开始了类似操作；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。

　　不过无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，地产项目多瞄准高端养老客户，而对于其长期经营状况下盈利如何保证，各家企业并没有把握；而对于层出不穷的亟待上马项目，政府对不同操作类型如何支持，如何监管，仍然没有具体的政策法规出台，业内人士表示，这些都将有碍养老地产市场的健康发展。 文/卫东