评论：也说保障房与商品房

　　政府只对处于最弱势的群体和初次踏入社会的青年人，起到“兜底”的作用，为他们提供一个“喘息”的机会和起步的 “落脚点”，其他的交由市场去做。

　　到目前为止，大规模“保障房”建设的规划，还没有对当前的过高房价产生真正的、明显的抑制作用，其他的调控措施，看起来也多是“扬汤止沸”，因此，社会还是处于一种“观望状态”，部分地区的房价甚至出现 “反弹”，由此，引发有关保障房建设思路的反思。

　　从根本上说，即使目前人们知道的保障房建设规划能够全部落实，也应当只是一个阶段性的调控措施，是不可持续的，最终要解决过高的房价和让人们以合理的负担解决住房，还是要靠市场，因为是我们选择了市场方式，而这个市场又是如此之大，靠任何的其他方式，不管是廉租房、公租房、“经济适用房”、“限价”商品房或者其他各种名目的保障方式，要为最大多数国民提供住房，是不可能的。

　　一个最为重要的现实制约因素，就是如此规模保障房建设的资金来源能否得到保证。有分析认为，5年3600万套保障房，是一笔总数为4万亿至6万亿的巨额资金，其来源如果仅以中央政府千亿左右的“转移支付”、地方政府预算内的财政收入，甚至加上“土地财政”，都是一个大难题。而如果以保障房名义贷款或“融资”，如何收回建设资金，如何“还债”？在银行已经和正在快速进入商业化改革进程而日益关注自身成本、效益的情况下，我们不得不正视这一问题。

　　如果由于资金得不到落实而采取“转租为售”的方式，比如一些地方正在准备进行的所谓“滚动发展”方式，这又必然带来另一个问题：销售或者说分配能否保证公平？无论从逻辑上来看，还是从以往的经验来看，可以肯定地说，这是一个有着很大悬念的问题，搞不好就是“出力不讨好”。从现有体制上看，从社会的心态上看，都是不可取的。

　　深圳当年的经验就表明，此路不通！有报道说，深圳发展早期，曾以“入户分房”的低廉租金方式吸引人才，但这种“保障”方式使得大量建设资金无法收回，每年还要补贴大量维修管理费用，后来便把政府分配的数万套住房“由租变卖”，用卖得的钱来盖更多的房子。由于保障房跟商品房的巨大差价，使得保障房这一“居住工具”迅速变成了“投机工具”，而随着外来人口的飙升以及人们日益强烈的投资需求，房价一发不可收，但此时政府手里却已经没有任何有效的调控手段了，并使目前的“保障房”建设面临着更加巨大的压力。有分析认为，这一历史教训，说明保障房“由租转售”以筹取“滚动发展”资金，最终会使保障房永远处于短缺的状况，从而失去了它的“保障”意义。又想少花钱，又想提供足够的住房保障，这是一种不现实的“浪漫主义”。

　　而如果试图这样做，一方面，可能助长“寻租”和使一些人因此得益，但真正的弱势群体则有可能无助地“边缘化”。与此同时，在土地市场没有放开的情况下，这种方式还有可能对商品房用地产生“挤出”现象，使未来商品房的价格变得更高，社会上大多数需要完全自己掏钱、贷款买房的群体，仍将“望房莫及”，从而造成调控的事与愿违。

　　住宅市场是一个带有保障性质的特殊市场，过高的房价必须要降下来或者与社会上大多数人的收入水平处于一个合理的比值，调控必须有所作为，如果流于形式，就很难合理引导市场预期，就会功亏一篑，失信于民。但以目前所看到的方式，我们有可能不得不调整节奏和方向。就是说，除了调整货币政策以减少通胀和提高收入以外，从长远来说，以政府为主建设保障房的部分，应尽可能地减少，或者采用“补人头”的方式，以减少财政的压力，即政府只对处于最弱势的群体和初次踏入社会的青年人，起到“兜底”的作用，为他们提供一个“喘息”的机会和起步的“落脚点”，其他的交由市场去做，放开商品房用地市场，让市场根据供求关系提供合适的产品，包括一些廉价的保障性住房。就是说，以商品房的充足供应，从根本上理顺房价，正像我们已经做了的和正在做的其他行业的市场化改革一样。因为紧缺必定会造成高价并由此带来垄断、寻租、分配不公等弊端。只有在充足供应的基础上，行政性的举措，比如限购、限贷、限制投机投资和反暴利，才会奏效。

　　一个最新的信息是，全国土地利用计划提出，要优先安排民生建设用地，鼓励地方清理批而未征、征而未供的土地。这虽不是一个政策性的质变，但却是一个积极的信号。（巩峤）