迪斯尼效应助推房价政府惜土如金

　　未建先热的上海迪斯尼项目终于破土开工。紧随其后，上海浦东新区披露了“十二五”期间多项区域规划，迪斯尼对周边的辐射效应将被大做文章。

　　一方面是迪斯尼周边房价节节攀升，一方面却是政府的“惜土如金”。除了在迪斯尼核心区留下大面积“发展备用地”外，对周边距离更远的区域开发也非常谨慎。几年来，迪斯尼所在的川沙镇板块土地供应已经寥寥可数。

　　慎推商业用地

　　4月中旬，上海市浦东新区将“十二五”期间的区域规划公之于众，其中就包括以迪斯尼为核心的“上海国际旅游度假区”。

　　迪斯尼位于上海浦东新区川沙镇，在上海的东北角。《中国经营报》记者在上海市浦东新区规土局网站上查到一份今年3月开始公示的《上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案）》。“草案”披露，迪斯尼核心区面积为7平方公里，其中一期建设面积为3.9平方公里。目前估计，迪斯尼的辐射总区域将达到20平方公里。

　　川沙镇最新披露了2011年公开出让地块计划，包括川沙新镇城南社区的两个地块。其中一块已明确为旅馆业用地，约1.78公顷，未来将大量引入高端酒店，作为迪斯尼的配套设施。

　　上海社科院城市与区域研究中心秘书长屠启宇告诉记者，根据迪斯尼在美国本土以及东京、中国香港等地的经验，单靠迪斯尼一个项目拉动一个区域是不可能的。未来还将引入大量的商业项目，形成联动。

　　在上海与迪斯尼的谈判过程中，上海方面给出多项承诺及优惠，同时还有大量的投入。如何从这一综合项目中获得产出？迪斯尼周边资源将被大大利用。对于迪斯尼相关项目的招商，上海方面想必寄予厚望，争取更大程度获利。对开发商来说门槛非常高。

　　虽有部分规划信息流出，政府方面对迪斯尼核心区域开发非常谨慎，管控严格，目前的项目开工许可寥寥无几。而公众对迪斯尼的热情也只能在距离核心区较远的外围板块得到释放。在销售上，据统计，今年第一季度，迪斯尼所在的川沙镇板块住宅“零供应”，而迪斯尼外围的板块成交活跃。

　　迪斯尼概念让楼价飙升

　　从迪斯尼落户上海消息传出开始数年间，迪斯尼首先成为上海楼市的助推器。相关区域的房价扶摇直上。开工前仅一年时间，迪斯尼所在的浦东新区川沙板块，房价从每平方米不足万元一路飙涨至每平方米2.4万元。

　　2009年11月，迪斯尼消息落定当日，象屿置业以11.9亿元摘得距迪斯尼地块直线距离仅3公里的住宅用地。溢价率高达264%，楼板价超过14000元每平方米。象屿置业是总部在厦门的地产国企，在上海开发了多个项目。

　　而在2010年，川沙新市镇的一个商业地块也拍出20000元每平方米的高价，溢价率达427%。当年，地产龙头万科也参与了进来，以8.93亿元拿下上海浦东新场镇新场综合旅游区地块，溢价233%，面积近10万平方米，折算楼板价约6000元每平方米，地块距迪斯尼核心区域仅5公里左右。当时的竞拍者中包括香港地产巨头长江实业、央企保利置业，南京民企朗诗地产等。

　　而常常在“迪斯尼概念”中扮演主角的还有界龙实业(600836,股吧)。界龙实业是川沙地区最大的生产企业，目前公司在当地拥有产权证明的土地约250亩。主要为工业、仓储用地储备。据熟悉界龙实业的业内人士透露，近几年，每当迪斯尼项目有进展，界龙实业就会遭到炒作。猜测认为，如果界龙实业储备的土地用途因迪斯尼规划由仓储专为旅游用地，则可能被用于住宅开发，有一定的想象空间。

　　在川沙拥有土地储备的各路开发商目前还没有展开工作，将视政府动作而动。长期关注房地产行业的正略钧策管理咨询顾问刘争告诉记者，迪斯尼核心区域7平方公里、辐射区20平方公里这么大一块区域如何利用，怎样规划，不是短期可以明确的。“可以肯定，20平方公里都是稀缺资源，用一块少一块，政府态度非常谨慎，要等详细规划思路完全定下来后，才会一一引入开发项目，再对开发商的计划开绿灯放行。”

　　刘争告诉记者，不同的开发商对住宅的开发思路区别并不大，拍卖住宅用地，未来的思路仍将是不设门槛“价高者得”。而对商业用地，开发商的实力与思路则是关乎全局、至关重要的，选择谁来开发，将被细细考量。

　　而目前政府面临的最大压力是，迪斯尼相关地块还有大量的动迁工作。

　　开发商掂量进场时机

　　2009年在川沙拿地王的象屿置业在当时给出了高价。然而，14000元每平米的价格在今天看来十分便宜。靠近核心区域的房价目前已超过24000元每平方米，待象屿置业的楼盘建成，市场价格可能更高。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，随着上海的城市外扩，川沙一代的房价上涨是自然的。以往上海张江一带被视为偏远地区，如今开发已近饱和，热点外扩至比张江更远的川沙是顺理成章的事。

　　未来在迪斯尼周边，将逐渐建成酒店、商场等项目。而就现阶段而言，还是“前迪斯尼时代”，距迪斯尼运营还有三五年时间。在迪斯尼周边培养人气的阶段，住宅销售热度将逐渐攀升，而商业项目则面临客流稀少的风险。

　　对开发商来说，迪斯尼区域早进场则地价便宜、人气不足；晚进场则地价贵、赢利快。如何在多种因素影响下获得平衡，并非易事。商业地产的开发商并不像住宅地产开发商那样积极抢滩，而是在不断权衡得失。

　　链接

　　2009年11月4日 上海市政府宣布，上海迪斯尼项目获得国家有关部门核准。迪斯尼选址上海市浦东新区川沙新镇黄楼社区旗杆村和赵行村，总面积超过6000亩，最早于2014年对外开放。

　　2010年8月8日 上海成立了上海申迪（集团）有限公司，作为迪斯尼的建设和运营公司。迪斯尼与上海方面的合作模式与香港类似，即迪斯尼派驻高层管理团队，提供品牌使用权，同时抽取7%品牌费；中方提供所有的中层管理人员和普通员工，并向美方支付品牌费和高管工资。

　　2011年4月8日 上海迪斯尼正式动工，总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊，这是继上海世博会之后的又一重大建设项目，直接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或达千亿级。浦东新区区长姜 樑透露，上海迪斯尼建成后，预计每天可吸引游客3万多人次，即年游客量可达1000万人次左右，其辐射的商业范围可达20平方公里。

　　2011年4月中旬 上海市浦东新区公布“十二五”期间的区域规划，其中包括以迪斯尼为核心的“上海国际旅游度假区”。度假区规划面积约为20平方公里，其中以迪斯尼乐园和配套设施为主的核心区约7平方公里，外围还有13平方公里。一期的建设内容包括游乐设施、中心湖与围场河等，除此之外还有商业娱乐、旅馆、公共停车场、公共交通设施、办公、市政设施等。规划还将引入两条轨道交通进入规划基地。度假区管委会正在研究，核心区域外围与如何形成协同发展、良性互动的关系。目前已有的规划是，在“环上海迪斯尼度假区区域”规划配套市级商业副中心。

　　“十二五”期间，迪斯尼将重点推动核心区域内的商业服务设施建设，包括主题购物中心、大型品牌直销中心、旅游纪念品店、时尚精品店、特色餐饮和中心快餐以及度假酒店、经济型酒店等。环迪斯尼商业区域将成为浦东的四个市级商业副中心之一，并将努力建成亚太地区主题游乐和旅游度假的标志性区域。