反房地产暴利不能只盯着开发商

　　发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产市场是暴利行业应该无需怀疑，但怎么“反暴利”，则需要进一步探讨。

　　据报道，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。发改委的此项“新政”虽还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。

　　房地产市场是暴利行业吗？这应是无需怀疑的。一些地产商认为不是，但这一说辞与公众的感受相去甚远。最直观的感受有两个：一是房地产是最易于创造超级富豪的行业，有统计显示，近几年的福布斯中国富豪榜中，地产商是新上榜的行业最集中的群体；二是信托业的利润贡献有相当部分来自于地产业，房地产信托基金的投资回报率，高出目前平均贷款利率的两倍以上。借入资金就有如此之高的回报率，说没有超额利润会有人相信吗？

　　其实对一个行业而言，并不是在任何时期都需要反暴利的，比如由科技创新带动的行业成长，在初期的时候对于资本与智力投入者追求“成本弥补”之外的暴利给予一定程度的保护，恰恰是对创新一个激励，包括知识产权在内的“产权保护”机制，也恰恰就是对创新者追求暴利行为的一种保护。但暴利局面最终会由竞争所打破，行业利润率会重新趋于平均化。这是市场经济的规律。当然，前提是市场充分竞争，不存在市场失灵。

　　但我国的房地产行业十年以来，投资回报却以递增的方式保持了暴利。其原因有市场失灵，更有政府失灵问题。而如果承认房地产行业存在不正当的暴利，那么反暴利当然也就成了政府监管与市场认可的一个理由。

　　客观地说，房地产行业反暴利其实并非中国独创，新加坡与德国，就有这方面的成熟安排。比如在德国，各地设有房地产公共评估委员会，负责对不同城市、区位与类别的房屋进行评估并确定基准价格，对超过合理基准价格20%的，地产商将面临罚款；如超过50%，则将被视作暴利，面临经济甚至是刑事处罚。当然德国房地产市场稳定也是有目共睹的。

　　但德国与新加坡房地产稳定有一个深刻的背景，那就是二者都是政府提供了强大的住房保障，属于“小市场、大保障”的市场结构。由此反观我国房地产市场结构，政府保障这一层面的供给，需要大幅度地进行补课。

　　由此，也引发另外一个深层次的话题，那就是造成我国房地产价格十年飙升的具体原因是什么，换言之，是什么促成了房地产行业的暴利？关于高房价的市场原因，笔者曾经将其总结为居民收入增长生活改善推升真实需求、居住消费升级、城市化、有效供给不足、体制安排与政府相关政策失误、投资与投机推波助澜、利益集团操控增大治理难度等八个方面。

　　这些方面哪个是造成暴利的源头？确认这个关键问题，反暴利才能有的放矢。就目前的状况来看，房地产市场的治理，靠一两项政策很难治本，治理需是综合性的。有的需要进行系统性的体制变革才能解决，比如地方政府的土地财政模式，就涉及中央与地方财政分权这一重大利益调整问题；有的还需认识提升，比如房地产市场“去投资功能化”，涉及房地产成品属性的功能定位，是基本安居产品，还是市场普通产品？这些都需要各方认真探讨。（傅子恒学者）

　　商品房拟实施反暴利规定

　　尚无具体时间表，将征求其他部门意见；后续房地产调控将出台

　　国家发改委价检司司长许昆林26日晚间对媒体披露，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　记者昨日从发改委了解到，可能会通过界定平均行业成本等方法来界定房地产开发商的暴利行为，但目前还没有具体实施举措，也没有具体的时间表。

　　昨日，发改委一位内部人士表示，目前对外披露要治理房地产行业暴利的情况，就是要向外界说明，价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。

　　发改委内部人士还表示，治理暴利在任何一个国家都非常难，如果要开始治理，肯定会遇到很多阻力，下一步发改委在研究相关决策之前会征求住建部等其他部门的意见，也可能会出台征求意见稿。

　　分析

　　1 房产项目是否暴利难界定

　　昨日，高策地产机构董事长李国平认为，对于房地产的暴利，现在没有认定标准。如果有的项目拿地成本低，又赶上市场快速上升卖出高价，就容易产生暴利。但另一方面，高价不一定意味着暴利，有的项目拿地成本高，售价肯定也会高。

　　国家发改委一位人士也表示，目前核定暴利的标准确实很难。他认为，可能还是会从平均行业利润来界定，此外还要调查摸清楚房地产行业的成本，例如通过会计事务所介入审计的方法获取数据，先界定水平利润，然后再来认定。

　　2 新规显政府调控房产决心

　　有开发商表示，如果给商品房利润率画一条标准线，则不是市场化的做法，也会影响房企开发企业提升楼盘品质的积极性。

　　李国平认为，有关方面透露对房地产研究实施反暴利规定，这就说明楼市调控没有放松的信号。由于具体办法还不明确，现在难以判断对市场的影响。多位业内人士也认为，商品房反暴利更多的是展现政府坚持调控的决心。

　　中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年也在微博上表示，房地产的高利润率来自政府对土地供应的垄断，人为制造短缺。“打破垄断、鼓励竞争是消除暴利的根本措施”。

　　3 机构报告称房产毛利润率30%

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，从上市房企报告看，房企利润率并不高。今年一季度，龙头房企万科毛利润率35.2%，净利润率只有16%。保利地产(600048,股吧)一季度综合毛利率50.2%，净利率19.5%。去年底，中国社科院等机构联合发布2011《住房绿皮书》指出我国房地产毛利润率达30%。

　　不过，也有北京开发商表示，不同的楼盘净利润水平不等，许多普通商品房利润率并不高，按照一个项目做3年平均，年利润率只有8%左右。(记者钟晶晶张旭)

　　房价两万成本几何？　（单位：元/平方米)

　　土地成本（楼面价） 8000

　　毛坯房建安成本 2500

　　契税、营业税等各项税费 2200

　　营销管理费用 1100

　　市政、财务费用 600

　　环评、设计等费用 300

　　合计 14700