采取针对性措施 打击房地产洗钱行为

　　李宝宽

　　自《中华人民共和国反洗钱法》于2007年1月1日实施到今天，已经走过了四个年头，在反洗钱法律法规日益健全、反洗钱打击力度不断加强、银行等金融机构的反洗钱机制和防范能力日趋健全的今天，不法分子已将洗钱的触角伸向了更加隐秘的领域。对房地产业存在的洗钱行为进行分析，并对其特征、成因、方式等进行剖析，提出相应解决对策，将有助于对促进我国房地产业反洗钱工作的开展。

　　房地产洗钱行为的特征

　　房地产业进行洗钱行为是指不法分子将上游犯罪所得及其收益通过投资房地产从而达到隐瞒和掩饰其来源和性质的犯罪行为，其有以下表现：

　　首先，投放到房地产的资金来源难以确定。目前，我国尚未将房地产市场全面纳入反洗钱监测范围内，没有相关职能部门监督房地产业的资金运营动向，从而给不法分子把洗钱的黑手伸向该领域提供了可乘之机。购房者通过支付大额现金或者转账的方式进行购买房地产，房地产商的身份和地位决定了其无法定的义务和手段去审查购房资金来源的合法性、正当性。

　　其次，因缺乏对购房者相关情况信息的查询，购房者的行为具有一定的隐蔽性。加之房地产商注重经济利益的考虑，一般不会严格落实购房者实名制，疏于审查购房者的身份信息的真实性、完整性，甚至有的房地产商在利益的驱动下，即使明知购房者使用的虚假身份证信息仍然促成交易。况且在我国对异地购房行为没有相应的限制措施，且未实现异地之间房地产交易的信息查询机制，使得异地购房更具有隐蔽性，难以监测和发现。

　　第三，因近几年房地产市场不断升温，价格一路飙升，故投资房地产业潜在价值巨大，房地产价格的恶炒使房产保值、升值空间巨大，洗钱者购买后用于出租甚至转让出不容易被察觉，且在全国范围内均可购买没有区域限制，再者购房实名制难以从根本上界定他（她）就是真正的买家，洗钱分子通过使用不同的户口购买房地产以进行洗钱活动。

　　形成原因及方式剖析

　　不法分子热衷于选择房地产行业进行洗钱的原因主要有以下几个方面：首先，因为房地产(尤其是豪华别墅、黄金地段等)价格高昂，便于大额资金的进入。同时房价的不断炒作、上涨，使房地产的保值、增值功能被强化。其次，中国房地产行业信息透明度低，使得不法分子分子将非法所得可以不费周折的经由大量购置房产地产然后转让而变现，从而达到洗钱的目的。再者，中国房地产税收体系不完善，难以根本上遏制洗钱犯罪活动。我国的房地产行业反洗钱工作比较薄弱，对当前房地产行业洗钱活动缺乏重视，未对该行业作为重点进行监督。

　　当前我国房地产市场，主要存在以下四种洗钱方式：一是使用伪造身份证件和文件进行洗钱。主要方式是以经纪人身份代客户购买房产，其先以低价购买房产，然后再以高价卖给客户从中谋取暴利进行洗钱；二是以他人名义投资房地产进行洗钱。这种方式多为贪污受贿或挪用公款等严重违法违纪的国家公职人员；三是以置业、炒房为手段，变犯罪所得为合法收入。赚取多高的差价并非洗钱者的目的，将钱洗干净才是真正意图；四是投资房地产公司或者参股，以经营收益的形式将非法所得混同后经缴纳税务后使得犯罪收入合法化。

　　反洗钱对策及建议

　　首先，要加强对房地产商的监管力度，结合购房实名制，在房地产交易中建立客户身份识别制，通过进行联网核查确认交易对方的真实身份，对于使用虚假身份证件的以及可疑的客户及时向人民银行进行报告；加强对房地产交易主体监督，完善客户身份资料和交易记录的保存，优化升级房地产信息管理系统，实现全国甚至更大范围内的联网核查；加强人民银行同房地产部门之间的信息交流沟通机制，定期进行交流，对房地产交易情况进行实时监测，及时发现洗钱行为的发展动态，遇到可疑交易及行为及时向人行报送。

　　其次，完善房地产行业反洗钱政策和制度设计，搭建预警预报信息平台；加强对异地购房、购置多套房产、购置豪华房产者的监督，实行购买者财务经济状况的申报制，要求其提供经济来源、财务状况等证明材料，必要时可予以调查；进一步完善房地产登记信息系统，在完成全省房产档案数字化和省、市、县(市)三级联网的基础上实现全国联网，信息共享，对于异地交易、购置多套、购置豪华房产的主体自动提取信息并将购买者的相关信息通过与人民银行的协调进行报送。

　　第三，要严格审查大额现金交易及可疑交易。大额现金支付行为已成为各国反洗钱组织重点的监管对象，这不仅是房地产领域的反洗钱需要，也是所有领域反洗钱的需要，建议我国将50万元人民币或者10万美元以上的现金交易定为大额交易，建立信息报送机制，及时向人民银行报送相关信息；反洗钱主管部门制定规章制度对豪宅购买者的身份资料、财务经济状况等依照法定程序进行专项反洗钱审查。可根据法律对所有购房者的收入进行合法性审查。如果审查工作量太大的话，可专门对豪宅别墅(单套金额在一定标准之上，每个城市的标准应该有差异)购买者的收入合法性作一次专项反洗钱审查。此举的目的不仅是为了反洗钱、检查税收的征缴情况，还在于惩治房地产行业日益猖獗的权钱交易行为。